Relazione professionale, Dimensione D1, Sito e vincolistica

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D1, localizzazione del sito, aree idonee e vincolistica paesaggistico-ambientale Professionista: Nestore Calandra, Geometra del Territorio (Agente A7, nucleo Tecnico) Modalita: offensiva, lato acquirente Base probatoria: 14 schede su 14 documenti P1 estratti dalla VDR (relazioni paesaggistiche ED_07, determine paesaggistiche, analisi vincoli EG_02/03/04), consolidato archivio/D1_consolidato.json, integrate con l’esito del motore geo (golden Collemurgia, docs/specs/2026-06-03-golden-geo-collemurgia-report.md)

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1. Incarico e perimetro

Mi e affidata la prima domanda che si pone su qualsiasi dossier energetico: dove sta davvero l’impianto, su quali particelle, e dentro o fuori dai vincoli? Sono il primo a toccare il sito sul piano del territorio, e il mio compito su D1 e stabilire se il Cluster Collemurgia e localizzato in un regime di idoneita reale e se i vincoli che gravano sulle aree sono ostativi, gestiti o ancora aperti.

La domanda che governa la mia analisi, in chiave acquirente, e questa: un impianto in piena Murgia dei trulli, contesto a densita altissima di beni tutelati, e localizzato su area idonea e con vincolistica risolta, oppure il progetto e venduto come compatibile senza che la compatibilita sia stata accertata dove conta?

Resto nei confini di D1. Non calcolo il verdetto, non aggrego le altre dimensioni, non emetto consulenza paesaggistica regolamentata: produco supporto decisionale per l’investitore. Interrogo il motore geo solo via motore_api. Dove il vincolo passa dal piano cartografico al parere ambientale attivo A12 (Remo Bacchetti); dove il sito dipende dalla cabina e dal tracciato di connessione attivo A5 (Dario Pestarino). Il merito di quelle dimensioni non e mio.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto le relazioni paesaggistiche ED_07 (43-50 pagine, lette nelle prime 20: inquadramento e sintesi vincoli), le tre determine paesaggistiche, le analisi vincoli EG_02/EG_03/EG_04 e il quadro aree idonee. Quattordici documenti P1 su quattordici estratti, uno via OCR locale. EG.02 PPTR “compresso” e un PDF a sole immagini e la sua scheda resta magra: l’ho trattato come tale e non ho promosso a fatto cio che non potevo leggere, perche l’esito vincolistico e comunque coperto dalle tre determine.

A questa lettura documentale ho sovrapposto l’esito del motore geo gia eseguito sul caso (livello nazionale P3/P4). Il sito ricade in localita Serremonti, fogli 51 e 66 del Comune di Collemurgia, contesto Murgia dei trulli. I tre SPV insistono su terreni gravati da Ulteriori Contesti Paesaggistici del PPTR Puglia (muretti a secco, trulli, uliveti) e in prossimita di aree della Rete Natura 2000 e di pericolosita PAI.

3. Il metodo a due livelli, e perche e il cuore di D1

Questo e il punto su cui si gioca tutta la dimensione, ed e il razionale che chiedo al Tavolo di poter difendere per esteso, perche e qui che un’analisi superficiale produce un falso GO o un falso veto.

Io non chiudo mai un giudizio di idoneita sul solo livello nazionale. La GeoDB del motore geo e nazionale: conosce i vincoli ex art.142, i boschi, il PAI ISPRA, la Rete Natura 2000, ma e cieca ai piani paesaggistici regionali. Un’assenza nel database nazionale non e un’assenza di vincolo (lezione Collemurgia, ADR-002). Per questo lavoro su due livelli:

1. Livello nazionale (motore geo, P3/P4). Ho interrogato l’intersezione dei vincoli nazionali sulla geometria del sito. Il layer nazionale concorda con le dichiarazioni di progetto: PAI, boschi, art.142 e Natura 2000 risultano coerenti con quanto dichiarato negli elaborati.
2. Livello regionale per-caso (verifica documentale). Il vincolo che pesa davvero qui, l’UCP PPTR “Paesaggi rurali”, non e presente nella GeoDB nazionale. Non lo asserisco a memoria e non lo do per assente: lo verifico per-caso sul VDR. E la verifica documentale ha trovato il vincolo, e lo ha trovato gia risolto.

Il metodo a due livelli e validato sul reale: il nazionale non vedeva l’UCP, la copertura per-caso ha colmato il gap e confermato la compatibilita. Senza questo secondo livello avrei dato un GO cieco; con un secondo livello male impostato avrei riproposto il falso veto del golden sintetico.

4. Perche V002 NON scatta su questo caso

Qui applico la mia soglia, ed e la parte di giudizio che mi preme motivare, perche e esattamente l’opposto del golden sintetico Collemurgia (che era un NO-GO da V002).

V002 e il veto da intersezione: scatta quando il sito si sovrappone in modo accertato a un’area non idonea o a un vincolo ostativo. Sul reale, non scatta, per ragioni documentate:

• Il vincolo paesaggistico esiste, ma e stato accertato compatibile. L’UCP PPTR (muretti a secco, trulli, uliveti) c’e davvero. Ma i tre SPV hanno gia ottenuto l’autorizzazione paesaggistica favorevole con prescrizioni: DET 1487 (R.C.G. 3201/2023) del 04/12/2023 per Blu, DET 1622 (R.C.G. 3540/2023) del 21/12/2023 per Verde, DET 1330 del 16/11/2023 per Giallo. Tutte e tre favorevoli. Il vincolo non e ostativo: e gestito, con titolo in mano.
• L’area e idonea ex art.20 D.Lgs 199/2021. Il sito ricade in regime di area idonea (terreno Db non di pregio): la localizzazione e nel regime corretto, l’idoneita e accertata e non solo dichiarata.
• Il nazionale e il regionale convergono. Il P3 non segnalava intersezione ostativa, e la verifica regionale per-caso ha confermato compatibilita, non conflitto. Non ho un solo “non interseca” nazionale su cui chiudere a vuoto: ho un nazionale coerente piu un regionale risolto da provvedimento.

Per questo, su D1, non propongo V002. Tengo pero ferma la cautela della modalita offensiva: la compatibilita vale finche le determine restano integre, valide e non scadute al closing, e finche le prescrizioni paesaggistiche vengono effettivamente ottemperate. La compatibilita non e gratis: e un carico prescrittivo reale.

5. Rischi specifici che mi preoccupano

1. Cavidotto e Natura 2000, il punto ancora aperto. Questo e il vero residuo di D1. L’istanza VIA dichiara interferenza del cavidotto (PoC 10,881 km) con la ZSC Murgia di Sud-Est, mentre le relazioni di campo dichiarano nessuna interferenza: i due documenti non concordano, e non risulta agli atti una valutazione di incidenza (VINCA). La vincolistica paesaggistica del campo e risolta; la compatibilita del tracciato di connessione con Natura 2000 no. Cross-flag obbligatorio con A5 (connessione) e A12 (parere ambientale).
2. Carico prescrittivo reale (interseca D6/D7). Le prescrizioni paesaggistiche non sono formalita: ripristino muretti a secco con tecniche tradizionali a mano (senza mezzi meccanici ne leganti, Linee Guida 4.4.4 PPTR), distanziamento pannelli per preservare i trulli, siepi ed essenze autoctone non ospiti di Xylella. Sono oneri di costruzione e manutenzione pluriennale con impatto su CAPEX/OPEX e sul layout utile. Da quantificare lato A6/A8.
3. Uliveti e L.R. 14/2007 (interseca D6). Su Giallo le piante sono dichiarate non monumentali con autorizzazione allo svellimento acquisita. Ma la relazione agronomica di Verde (ED_10, rilievo A12) segnala olivi con caratteristiche di monumentalita, in tensione con la dichiarazione paesaggistica. La monumentalita va confermata terreno per terreno, non presunta.
4. PAI su Verde. L’analisi vincoli segnala pericolosita da inondazione e da frana su Verde; i pareri dell’Autorita di bacino (D3) impongono di collocare l’impianto fuori dalle aree allagabili con tempo di ritorno 200 anni, eventualmente suddividendo il campo. Vincolo gestito, ma con prescrizioni operative sul layout.
5. Pratica Giallo piu fragile. La Commissione paesaggio aveva chiesto integrazioni a Giallo (parere 41-A/2023 del 17/08/2023) con rischio di archiviazione entro 60 giorni; l’iter si e chiuso favorevolmente con la DET 1330. Nessuna criticita residua su D1, ma conferma una pratica Giallo piu fragile, coerente con l’ED_03 corrotta segnalata in D3.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

I rilievi sotto sono gia conformi a tools/rilievo.schema.json e confluiti in rilievi aggregati. Li riporto per tracciabilita; il razionale di ciascuno e nelle sezioni 3-5.

Rilievo	Oggetto	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A7-D1-20260604-001	Vincoli PPTR/PAI accertati compatibili (DET 1487/2451/2132)	verde	72	0.80	nessun V002
A7-D1-20260604-002	Cavidotto vs ZSC Murgia SE, manca VINCA	giallo	58	0.60	domanda aperta

La confidenza piu bassa sul cavidotto (0,60) riflette onestamente che ho una dichiarazione di interferenza in istanza VIA contraddetta dalle relazioni di campo e nessuna VINCA agli atti: e un punto da verificare, non un dato chiuso. Sul rilievo cluster (0,80) la confidenza e alta perche poggia su tre provvedimenti paesaggistici favorevoli documentati, non su una mia lettura cartografica.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Tracciato definitivo del cavidotto e interferenza con la ZSC Murgia SE: esiste una valutazione di incidenza (VINCA) approvata, o un’esclusione motivata? Con quali mitigazioni? 2. Conferma della non monumentalita degli olivi espiantati (relazione agronomica) e autorizzazioni allo svellimento per tutti e tre gli SPV, non solo per Giallo. 3. Stima dei costi di ottemperanza alle prescrizioni paesaggistiche (muretti a secco manuali, siepi, distanziamento trulli) e impatto sul layout e sulla producibilita (verso D6/D7). 4. Validita temporale delle autorizzazioni paesaggistiche (DET 1487/2451/2132) rispetto alla tempistica di cantiere.

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Autorizzazioni paesaggistiche (DET 2287/2451/2132) integre, valide e non scadute alla data del closing. 2. Valutazione di incidenza del cavidotto su Natura 2000 conclusa positivamente, oppure esclusa con motivazione tracciabile. 3. Autorizzazioni allo svellimento olivi agli atti per i mappali interessati, con conferma della non monumentalita.

8. Conclusione

La localizzazione del Cluster Collemurgia e forte sul piano dell’idoneita e della vincolistica paesaggistica di campo, con un solo nodo aperto sul tracciato di connessione. L’area e idonea ex art.20, i vincoli UCP PPTR e PAI esistono ma sono stati accertati compatibili con tre determine paesaggistiche favorevoli: su questo caso reale V002 non scatta, e questo e il punto di forza di D1, esattamente l’opposto del golden sintetico.

Il mio giudizio: D1 non e un veto, ma non e nemmeno chiusa. Resta da verificare la compatibilita del cavidotto con la ZSC Murgia SE, che e l’unica interferenza Natura 2000 dichiarata e oggi priva di VINCA agli atti, e resta da quantificare il carico prescrittivo paesaggistico che pesa su CAPEX, OPEX e layout. La compatibilita paesaggistica c’e ed e documentata; in modalita offensiva non avallo l’idoneita piena finche il tracciato di connessione non e ripulito dal rischio Natura 2000 e finche le determine non sono confermate integre al closing. Su questo non transigo.

Nestore Calandra, Geometra del Territorio Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Tecnico, Agente A7

Relazione professionale, Dimensione D2, Connessione alla rete

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D2, connessione elettrica e soluzione tecnica di rete Professionista: Dario Pestarino, Ingegnere Elettrico (Agente A5, nucleo Tecnico) Modalita: offensiva, lato acquirente Base probatoria: 9 schede su 9 documenti P1 della VDR (STMG, preventivi di connessione, lettere e validazioni di accettazione, cartella 08 CONNESSIONI), consolidato archivio/D2_consolidato.json, integrato dalle note cliente su TICA

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato l’accertamento della connessione alla rete dei tre SPV del cluster: stabilire se l’impianto, al closing, dispone di un titolo di connessione realistico, perfezionato e coerente con la potenza dichiarata, oppure di un fascio di preventivi accettati che restano carta finche le opere non sono in terra. La domanda che governa la mia analisi e una sola, ed e quella che pongo davanti a ogni dossier: questo progetto e venduto come ready to build; la connessione e all’altezza di quella qualifica, o e ancora un disegno?

Io conto i chilometri di cavo e i megawatt. Per me un impianto senza una connessione realistica e’ un disegno, non un investimento. Resto nei confini di D2. Non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non emetto consulenza tecnica regolamentata: produco supporto decisionale per l’investitore. Dove il fatto tecnico della connessione tocca l’autorizzativo (cumulazione, V001), la disponibilita fondiaria (servitu di cavidotto) o il business plan (costo di rete), segnalo l’intersezione e attivo i colleghi competenti senza invadere il loro merito: A1/R1 per la qualificazione del veto, A3 per le servitu, A8 per l’impatto economico.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto, pratica per pratica, le tre soluzioni tecniche minime generali e i relativi preventivi di connessione di E-Distribuzione, le lettere di accettazione e le validazioni: STMG e preventivi nativi PDF (documenti E-Distribuzione, nessun OCR necessario), 44-47 pagine ciascuno, di cui ho letto a fondo le prime 30 dove risiedono il punto di consegna, i codici pratica, la potenza in immissione e, soprattutto, la clausola delle opere in comune. Il dettaglio cantieristico delle appendici resta nei P2. Gestore unico E-Distribuzione, tensione di connessione 20 kV (MT) per tutti e tre gli SPV, tre pratiche distinte:

SPV	Pratica STMG	POD	Punto di connessione	Pot. immissione	Costo connessione	Stato
Blu	347144045	IT001E110616902	CP Noci DW00-1-383589 (antenna)	5,10 MW	~286.000 EUR	accettato/validato, opere in attesa
Verde	345008933	IT001E110496800	CP Noci DW00-1-383589	5,05 MW	~1.741.000 EUR	accettato/validato, opere in attesa
Giallo	389125280	IT001E114215431	nuova cabina in antenna, linea MT esistente (punto diverso)	2,25 MW	~186.000 EUR	validato, opere in attesa

Potenza in immissione totale ~12,4 MW, inferiore alla potenza di picco dichiarata (~14,05 MWp) per limite inverter/ILR: coerente, e un dato di progetto, non un’anomalia. Tutte le connessioni sono classificate lavori di tipo COMPLESSO (art. 10.1 TICA): iter di realizzazione piu lungo e oneroso, soggetto a integrazioni di costo.

3. Il dato dirimente: punto di connessione condiviso Blu+Verde

Questo e il cuore della mia relazione, ed e un fatto tecnico che fisso a verbale con la massima nettezza perche non lo deduco, lo leggo nei preventivi.

I preventivi E-Distribuzione di Blu e Verde dichiarano esplicitamente “opere in comune” l’uno con l’altra pratica, reciprocamente:

• STMG/preventivo Blu (347144045): “Opere in comune con la pratica di connessione 345008933” (Verde), con costruzione condivisa della linea in cavo interrato Al 185 mmq.
• Preventivo Verde (345008933): “Opere in comune con altra pratica di connessione 347144045” (Blu).
• Entrambi indicano lo stesso identico punto: Cabina Primaria di Noci, CP DW00-1-383589 TR VE, 20 kV.

Giallo (389125280) si connette invece a un punto diverso (nuova cabina in antenna su linea MT esistente) e la scheda riporta condivisione = no.

Il fatto tecnico, fissato come ingegnere: la coppia Blu+Verde condivide il punto di connessione alla rete e condivide fisicamente le opere di rete (il cavidotto Al 185 mmq comune verso CP Noci), per circa 10,15 MW complessivi. Non e una contiguita generica: e’ la stessa antenna sulla stessa cabina primaria, con un’unica linea in cavo costruita una sola volta a servizio di due pratiche.

E qui mi fermo, e marco il confine con precisione. La Regione Puglia (parere 30/05/2024, cfr. D3) aveva indicato come criterio di cumulazione, ai fini di Autorizzazione Unica piu VIA ministeriale, gli impianti “se facenti capo al medesimo punto di connessione alla rete… la potenza totale unitaria diverrebbe superiore a 10 MW”. Il punto di connessione condiviso che io accerto e’ esattamente quel criterio. Ma io mi fermo al fatto: punto condiviso, opere in comune, 10,15 MW. La qualificazione del veto V001, cioe’ se quel fatto faccia scattare la cumulazione e con quale confidenza, NON e’ mia: e’ competenza di A1, R1 e dell’Aula offensiva. Io fornisco loro il mattone tecnico, non costruisco il muro autorizzativo.

4. Findings e red flag in chiave offensiva

Oltre al dato dirimente, espongo i rilievi che pesano sulla connessione anche a prescindere da V001, perche un acquirente prudente li deve vedere tutti.

1. Connessioni non ancora realizzate. Gli STMG e i preventivi sono validati e accettati, ma le opere sono in attesa di realizzazione. La disponibilita effettiva della connessione e’ un impegno, non un fatto compiuto. Trattandosi di lavori COMPLESSI (art. 10.1 TICA), il rischio e’ doppio: tempistico (cronoprogramma E-Distribuzione lungo) e di integrazione costi (i lavori complessi sono per definizione soggetti a conguagli). Chi compra RTB compra una connessione disponibile, non una promessa di disponibilita.

2. Servitu di cavidotto non costituite. Il preventivo Blu segnala la necessita di stipulare apposita servitu per la linea interrata su strada pubblica e viabilita privata. E’ una dipendenza fondiaria aggiuntiva, non perfezionata, che interseca D5/D8 (A3 e A2): senza la servitu, il cavidotto condiviso non si posa. La trasferisco ad A3 come dato di connessione che genera un onere fondiario.

3. Costo di connessione molto sbilanciato su Verde. Circa 1,74 M EUR su Verde contro ~286k su Blu e ~186k su Giallo. Verde si fa carico, di fatto, della nuova cabina e delle opere condivise: e’ la lettura tecnica coerente con il fatto che Blu e Verde condividono l’opera ma il preventivo la imputa a Verde. Costo totale di connessione del cluster ~2,2 M EUR. Le note cliente prospettano una compressione autoeseguendo le opere (costo Enel ~1,8 M comprimibile a ~1,2 M con retrocessione TICA ~300k): e’ una leva credibile, ma resta da provare e va recepita nel business plan oggi assente (cross D7, A8).

4. Validita temporale delle soluzioni tecniche. La STMG di Giallo ha validita limitata (210 giorni). Vanno verificate la non scadenza e la correntezza degli atti al closing: un preventivo scaduto e’ una connessione da rinegoziare daccapo.

5. Coerenza POD-sito-potenza. I tre POD sono distinti e coerenti con i tre punti di consegna; le potenze in immissione (5,10 + 5,05 + 2,25 MW) sono coerenti con la potenza di picco e con il limite inverter. Su questo non ho rilievo: l’impianto di connessione e’ solido nel disegno. Il problema non e’ come e’ progettata la connessione, e’ che non e’ ancora in terra e che la sua geometria alimenta un nodo autorizzativo.

5. Razionale sulla soglia e sul perimetro del mio rilievo

Voglio motivare per esteso perche il mio rilievo tecnico, su questo dossier, si ferma dove si ferma, perche e’ la parte di giudizio che chiedo al Tavolo di poter difendere.

Io accerto un fatto ad alta confidenza: il punto di connessione e’ condiviso, le opere sono in comune, il dato e’ scritto nei preventivi E-Distribuzione, non inferito. Su questo la mia confidenza e’ piena. Quello che NON faccio, e non devo fare, e’ decidere se quel fatto basti a far scattare V001. La regola del nostro framework e chiara: A5 PROPONE, non fa scattare il veto (lo fa solo R1a). E la qualificazione della cumulazione dipende da elementi che non sono di mia competenza tecnica ma legale-autorizzativa: la tenuta del regime PAS art. 22-bis, il revirement regionale che ha ricondotto i progetti a quel regime, la pubblicazione dei titoli sul BUR Puglia (aprile 2025) e il decorso dei 120 giorni per le opposizioni.

Su quest’ultimo punto registro lealmente l’elemento attenuante che il consolidamento ha recepito: i titoli sono stati pubblicati e i 120 giorni per le opposizioni sono decorsi, per cui l’elusione non e’ piu accertabile contro il progetto da un’autorita. Questo, nel consolidamento (Lettura A), ha abbassato la confidenza del substrato elusivo sotto la soglia di scatto (0,45 contro 0,55). Io non sono d’accordo nel cancellare il rischio, e non lo cancello: lo declasso da veto a condizione pesante. In modalita offensiva il mio dovere e’ non sottostimare: il fatto tecnico resta documentato e coincide testualmente col criterio della Regione. Per questo il mio secondo rilievo porta il veto V001 come candidato, con la qualificazione finale rimessa esplicitamente ad A1/R1/Aula e subordinata a un parere legale indipendente sulla tenuta del regime PAS. Se quel parere conferma la tenuta, scende a condizione; se la mette in dubbio, il veto torna in gioco. Su questo non transigo: il fatto tecnico va portato all’Aula intero, non addomesticato.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

I rilievi sotto sono gia conformi a tools/rilievo.schema.json e confluiti in rilievi aggregati. Li riporto per tracciabilita; il razionale di ciascuno e nelle sezioni 3-5.

Rilievo	Oggetto	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A5-D2-20260604-001	Connessione tecnica (3 SPV): MT 20 kV accettata, opere non realizzate, servitu non costituite, costo ~2,2 M sbilanciato su Verde	giallo	63	0.80	nessuno
A5-D2-20260604-002	Punto di connessione condiviso Blu+Verde (CP Noci, opere in comune): substrato documentato di cumulazione	giallo	40	0.45	V001 candidato

La confidenza piu bassa sul secondo rilievo (0.45) non riflette incertezza sul fatto tecnico (punto condiviso, che e’ certo), ma la confidenza aggregata del substrato elusivo dopo l’attenuazione BUR + 120 giorni, che e’ materia di A1/R1. Il fatto tecnico, da solo, e’ ad alta confidenza.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Parere legale indipendente sulla tenuta del regime PAS art. 22-bis alla luce del punto di connessione condiviso Blu+Verde (CP Noci) e delle opere in comune: integra il criterio di cumulazione della Regione? 2. Stato di realizzazione delle opere di connessione (le tre pratiche risultano in attesa): cronoprogramma E-Distribuzione e rischio di integrazione costi sui lavori COMPLESSI. 3. Servitu per le linee interrate: individuazione dei fondi attraversati, stato di costituzione, costi (cross D5). 4. Validita corrente delle STMG e delle soluzioni tecniche (Giallo 210 giorni) alla data del closing. 5. Coerenza tra il tracciato del cavidotto condiviso e l’interferenza con ZSC Murgia SE (cross D1/D6): il cavidotto comune attraversa l’area Natura 2000? 6. Fattibilita reale della compressione costi autoeseguendo le opere (da ~1,8 M a ~1,2 M + ~300k retrocessione TICA): conferma di E-Distribuzione e impatto sul cronoprogramma.

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Parere legale che confermi la non riapribilita del regime PAS rispetto alla connessione condivisa (condizione cardine, intersecata a V001). 2. STMG e accettazioni valide e correnti al closing; servitu di cavidotto costituite o impegni vincolanti delle proprieta attraversate. 3. Quadro costi di connessione consolidato (~2,2 M EUR, o ~1,2 M + 300k nello scenario autoesecuzione) recepito nel business plan (cross D7).

8. Conclusione

La connessione del cluster e’ ben disegnata ma non perfezionata: MT 20 kV su E-Distribuzione, tre pratiche accettate e validate, potenze coerenti, ma opere non ancora realizzate, servitu di cavidotto non costituite, costo di rete pesante (~2,2 M EUR) e sbilanciato su Verde, lavori classificati COMPLESSI con il rischio di integrazione costi che ne consegue. Non e’ una connessione “disponibile” nel senso che la qualifica RTB pretenderebbe, e in modalita offensiva non avallo quella qualifica.

Resta il dato che fisso con piu forza, da ingegnere: Blu e Verde condividono lo stesso punto di connessione alla Cabina Primaria di Noci e le stesse opere di rete, e questo e’ esattamente il criterio testuale che la Regione aveva indicato per la cumulazione. Io ho fissato il fatto tecnico, documentato e ad alta confidenza. La sua qualificazione come veto V001 la rimetto ad A1, R1 e all’Aula, dove va portata intera. Il mio giudizio: D2 non e’ un veto di mia competenza, ma porta il mattone tecnico del nodo piu delicato dell’intera operazione, ed e’ al tempo stesso una delle condizioni al closing piu costose. La connessione non si paga al valore RTB finche le opere non sono in terra, le servitu in mano e il regime PAS confermato. Su questo non transigo.

Dario Pestarino, Ingegnere Elettrico Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Tecnico, Agente A5

Relazione professionale, Dimensione D3, Iter autorizzativo

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D3, iter autorizzativo e regime abilitativo Professionista: Corrado Falqui, Avvocato Amministrativista (Agente A1, nucleo Legale) Modalita: offensiva, lato acquirente Data: 4 giugno 2026 Base probatoria: 19 schede su 20 documenti P1 estratti dalla VDR (cartelle 10 DOC PROGETTO, 12 TITOLO AUTORIZZATIVO, 13 PARERI E NULLA OSTA, p7m estratti), consolidato archivio/D3_consolidato.json

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato l’accertamento dell’iter autorizzativo del cluster: stabilire se l’acquirente, al closing, rileva tre titoli abilitativi solidi e non aggredibili, oppure tre titoli formalmente perfezionati ma cautelarmente fragili, esposti ad annullamento o a riapertura del procedimento in un regime piu gravoso. Leggo questo fascicolo come leggo una pratica davanti al TAR: cerco il vizio nel procedimento prima del pregio nel progetto. La domanda che governa la mia analisi e una sola: questi tre titoli reggono se qualcuno li attacca, e in particolare regge l’inquadramento in PAS di un impianto che, sommato, vale 14,05 MWp?

Resto nei confini di D3. Non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non emetto parere legale regolamentato: produco supporto decisionale per l’investitore. Dove il regime dipende dall’esito ambientale o dal nesso titolo-terreno, segnalo l’intersezione e attivo i colleghi (A12 ambientale, A3 immobiliare, A5 connessioni) senza invadere il loro merito. La qualificazione finale del veto V001 non e mia in via esclusiva: la rimetto al motore deterministico R1a e all’Aula, ma il razionale tecnico-amministrativo lo metto io a verbale, ed e il cuore di questa relazione.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto, atto per atto, i tre titoli PAS (Giallo n. 1/2023, Blu n. 2/2023, Verde n. 3/2023, tutti intestati a Solaria Sviluppo S.r.l.), le lettere libere PAS, il provvedimento di screening VIA (DD 341/2025 della Citta Metropolitana di Bari, esclusione con 17 prescrizioni), l’accertamento di compatibilita paesaggistica ex art. 91 NTA PPTR (favorevole con prescrizioni), i pareri endoprocedimentali dell’Autorita di Bacino dell’Appennino Meridionale, e soprattutto il carteggio integrale della cumulazione, ricostruito dalla “lettera libera” di Giallo (Comune di Collemurgia, prot. 0070645 del 07/10/2024), che riepiloga l’intero procedimento.

Un documento non si e lasciato leggere: l’asseverazione tecnica ED_03 di Giallo e un file corrotto nella VDR (magic bytes non PDF, feb5 0358), non un limite della pipeline ma un difetto della data-room. Il titolo di Giallo e stato comunque recuperato dal p7m 12 TITOLO AUTORIZZATIVO/Collemurgia- Lettera libera.PDF.P7M. Tratto come lacuna documentale, non come fatto presunto, tutto cio che la VDR non prova: in modalita offensiva non concedo presunzione di legittimita a un atto che non vedo.

3. La struttura del regime, e perche conta

Questo e il punto su cui la presentazione commerciale e la sostanza amministrativa divergono, ed e dove esercito il mio mestiere.

Il cluster ha ottenuto i titoli in regime semplificato (PAS ex art. 22-bis D.Lgs. 199/2021), su aree classificate idonee, nonostante una potenza cumulata di 14,05 MWp, ben oltre la soglia dei 10 MW che, secondo l’impostazione iniziale della stessa Regione Puglia, avrebbe imposto Autorizzazione Unica ex art. 12 D.Lgs. 387/2003 e VIA di competenza ministeriale. Non e una mia illazione: la criticita e stata sollevata dalle autorita stesse. Ricostruisco la cronologia perche e li che si vede la fragilita.

Il 05/02/2024 il Comune chiede alla Regione se i tre interventi, singolarmente sotto 10 MW ma cumulativamente ~14,05 MW, in capo alla medesima societa su campi confinanti, debbano seguire la procedura piu gravosa. Il 30/05/2024 la Regione (Sez. Transizione Energetica, prot. 38325) risponde con parere sfavorevole al regime semplificato: gli interventi vanno assoggettati ad AU “se facenti capo al medesimo punto di connessione alla rete o localizzati nella medesima particella catastale o su particelle contigue e riconducibili al medesimo legale rappresentante”; sommando le potenze si supera 10 MW, dunque VIA ministeriale. Solaria Sviluppo contesta (13/06/2024, citando l’interpello MASE prot. 131744/2023), propone ricorso al TAR Puglia (28/08/2024, prot. 58848), e il 23/08/2024 la Regione compie un revirement (prot. 57821): gli interventi “possano ritenersi riconducibili alla procedura semplificata di cui all’art. 22-bis”, ma con una riserva che ho sottolineato e che pesa: occorrera considerare “tutti gli elementi pertinenti al caso di specie, allo stato non a conoscenza e non rientranti nella sfera di competenza di questa Amministrazione”. Il Comune dichiara perfezionato Giallo (07/10/2024), seguono lo screening VIA escluso (DD 341/2025, su perimetro blu-verde 10,20 MW) e le lettere libere PAS (20/02/2025).

Il dato che fisso a verbale: l’inquadramento in PAS regge su un revirement che, per ammissione testuale della Regione, non ha valutato proprio gli elementi dirimenti che la Regione stessa aveva indicato nel parere sfavorevole, cioe il punto di connessione e la contiguita catastale. La Regione ha cambiato avviso sulle controdeduzioni di parte, ma si e riservata esplicitamente cio che non conosceva. Sul piano amministrativo questo significa che il titolo non e blindato: e un inquadramento sostanzialmente aggredibile da chiunque abbia interesse, e l’argomento centrale di un’eventuale contestazione e gia scritto nel parere regionale del 30/05/2024.

4. Qualificazione del veto V001 (frazionamento): perche NON lo chiudo come veto

Qui applico la mia soglia, ed e la parte di giudizio che voglio motivare per esteso, perche e il razionale che chiedo al Tavolo di poter difendere.

V001 e il frazionamento artificioso: lo spacchettamento di un impianto unitario in piu titoli per restare sotto le soglie di AU e VIA. La giurisprudenza che applico (Cons. Stato 5465/2022, orientamento sostanzialistico 2024-2026) non guarda al singolo indice, ma alla convergenza di piu indici: soggetto unico, stesso punto di connessione, contiguita, stesso cavidotto, cronologia ravvicinata. E la stessa griglia che la Regione Puglia ha usato. Vediamo come si applica qui:

• Soggetto unico: confermato. Le tre PAS fanno capo a un solo veicolo, Solaria Sviluppo S.r.l. (cross D8/A2, rilievo A2-D8-20260604-002). Indice presente.
• Contiguita catastale: confermata. Terreni confinanti in localita Serremonti. Indice presente.
• Cronologia ravvicinata: i tre avvii di procedimento sono del 2023 (07/06, 29/09, 03/11). Indice presente.
• Punto di connessione comune: indice presente e pesante. La verifica D2 (A5-D2-20260604-002) documenta che Blu e Verde condividono punto di connessione (CP Noci, PoC identica 10,881 km) con opere in comune. E esattamente il criterio “medesimo punto di connessione” che la Regione aveva posto come dirimente.

La convergenza degli indici, sul piano del fatto, c’e ed e robusta. Il pattern di frazionamento e sostanziale e, ripeto, e stato sollevato dalle autorita stesse, non dalla DD. Se mi fermassi al fatto, proporrei V001 come veto in modalita offensiva.

Non lo faccio, e spiego perche, perche e qui che la mia regola anti-falso-positivo incontra un de-risking documentale sopravvenuto. Due elementi spostano la mia confidenza sotto la soglia offensiva di 0,55 richiesta per chiudere il veto:

1. L’autorita competente ha infine ricondotto il caso a PAS art. 22-bis. Per quanto il revirement sia argomentativamente fragile (sez. 3), e un atto dell’amministrazione titolare del potere, non un’opinione di parte. L’elusione non e stata accertata da nessun provvedimento: e stata, al contrario, formalmente sterilizzata da un atto regionale.
2. I titoli si sono stabilizzati nel tempo. Le note cliente, riscontrate, documentano la pubblicazione dei titoli sul BUR Puglia (apr. 2025) e il decorso dei 120 giorni per le opposizioni. Decorso quel termine, l’elusione, anche se la si volesse argomentare, non e piu agevolmente accertabile contro il progetto per via dei rimedi ordinari: la finestra di aggressione amministrativa ordinaria si e in larga parte chiusa. Questo e il fatto che, onestamente, abbassa il rischio reale rispetto alla fragilita teorica del titolo.

Per questo declasso V001 da veto a forte condizione precedente al closing, e lo qualifico in Lettura A (sotto soglia). Tengo pero ferma la cautela della modalita offensiva: il rischio non sparisce, cambia natura. Resta vivo, in particolare, il ricorso al TAR Puglia proposto da Solaria Sviluppo (prot. 58848/2024) contro la nota comunale: la VDR non contiene sentenza, rinuncia ne decreto di estinzione. Non e documentato se il ricorso sia stato abbandonato dopo il revirement o sia tuttora pendente. Un contenzioso vivo, anche se promosso da Solaria Sviluppo stessa e non contro Solaria Sviluppo, e una variabile aperta sulla stabilita del quadro (potenziale rilievo V007 in nuce, che non chiudo per assenza di provvedimento ostativo a carico del progetto). Lo metto a condizione, non a veto.

Annoto per trasparenza al Tavolo: la variante B di questa qualificazione (V001 come veto, NO-GO) esiste ed e tracciabile. La mia raccomandazione e la Lettura A, ma il razionale di entrambe deve restare leggibile, perche la differenza non e nei fatti, che sono gli stessi, ma nel peso che si da al de-risking sopravvenuto.

5. Rischi specifici che mi preoccupano

1. Tenuta del regime PAS a fronte della cumulazione. E il rischio madre. Se prevalesse la lettura cumulativa iniziale della Regione, i titoli andrebbero ricondotti ad AU + VIA ministeriale, con riapertura del procedimento. Il de-risking (BUR + 120gg) attenua ma non azzera l’esposizione, perche restano i poteri di autotutela e le iniziative di terzi controinteressati.
2. Disallineamento perimetro e livello della VIA. Lo screening e stato svolto a livello provinciale (Citta Metropolitana) su perimetro blu-verde 10,20 MW, escludendo Giallo. La tesi iniziale era VIA ministeriale su 14,05 MW. Se prevale la lettura cumulativa, lo screening sarebbe stato fatto al livello e sul perimetro sbagliati. E l’argomento tecnico-amministrativo piu diretto per un’eventuale contestazione.
3. Giallo fuori dallo screening e asseverazione non verificabile. Giallo (2,21 MW) e rimasto fuori dallo screening VIA e la sua asseverazione ED_03 e un file corrotto nella VDR: l’asseverazione tecnica del progetto non e verificabile. Lacuna documentale che pesa sulla completezza del fascicolo di un singolo SPV.
4. Ricorso TAR di esito ignoto. Gia trattato in sez. 4: incognita sulla stabilita del quadro contenzioso.
5. Carico prescrittivo (rinvio a D6). DD 341/2025 (17 prescrizioni) e accertamento art. 91 PPTR impongono oneri reali di costruzione e manutenzione (muretti a secco, trulli, Xylella, T200, fondazioni senza calcestruzzo). Non e un vizio del titolo, ma e un onere di ottemperanza la cui violazione puo incrinare la legittimita degli atti a valle: lo segnalo come intersezione con D6/A12 e D7.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

I rilievi sotto sono gia conformi a tools/rilievo.schema.json e confluiti in rilievi aggregati. Li riporto fedeli, senza alterare punteggi ne confidenza; il razionale di ciascuno e nelle sezioni 3-5.

Rilievo	Ambito	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A1-D3-20260604-001	cluster (3 SPV)	giallo	62	0.75	V001 considerato, sotto soglia (Lettura A)
A1-D3-20260604-002	Giallo	giallo	52	0.60	domanda aperta su perimetro VIA

Note di tracciabilita: - A1-D3-20260604-001: titoli PAS perfezionati per i 3 progetti, screening VIA escluso (DD 341/2025), paesaggistica favorevole; pubblicazione su BUR Puglia apr. 2025 e superati i 120 giorni di opposizione, titoli stabilizzati. Profilo V001 documentato ma sotto soglia (vedi A5-D2-20260604-002). Mitigazione: 120gg opposizioni decorsi, titoli pubblicati su BUR. Condizione: esito favorevole o rinuncia del ricorso TAR Solaria Sviluppo. - A1-D3-20260604-002: Giallo, titolo perfezionato (lettera libera p7m) ma ED_03 asseverazione file VDR corrotto e SPV escluso dallo screening VIA blu-verde. Domanda aperta: perimetro VIA di Giallo. Condizione: fornire ED_03 Giallo integra.

La confidenza piu bassa su Giallo (0.60) riflette onestamente la lacuna documentale (asseverazione non leggibile, SPV fuori screening), non un giudizio piu severo sul merito del titolo.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Punto di connessione: i tre SPV condividono punto di connessione o cavidotto comune? (dirimente per la tenuta del regime PAS; coordinare con D2/A5, gia documentato per Blu-Verde). 2. Ricorso TAR Puglia (prot. 58848/2024): stato ed esito (sentenza, rinuncia, estinzione). Eventuali altri contenziosi sui provvedimenti. 3. ED_03 Giallo: copia integra dell’asseverazione tecnica (file VDR corrotto). 4. Perimetro VIA: motivazione dell’esclusione di Giallo dallo screening e tenuta dello screening provinciale a fronte della tesi regionale iniziale di VIA ministeriale su 14,05 MW. 5. Prescrizioni: piano di ottemperanza alle 17 prescrizioni DD 341/2025 e a quelle paesaggistiche, con stima costi (verso D6/D7).

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Parere legale indipendente sulla tenuta del regime PAS art. 22-bis a fronte della cumulazione 14,05 MWp e degli elementi (punto di connessione, contiguita) non valutati dalla Regione nel revirement. 2. Esito definitivo e favorevole, oppure rinuncia con acquiescenza degli enti, del ricorso TAR. 3. Asseverazione ED_03 Giallo integra agli atti. 4. Conferma scritta dell’inquadramento VIA (esclusione non riapribile sul perimetro cumulato).

8. Conclusione

L’iter autorizzativo del cluster e formalmente concluso ma sostanzialmente aggredibile: tre titoli PAS perfezionati, screening VIA escluso, paesaggistica favorevole, e tuttavia un inquadramento in regime semplificato che regge su un revirement regionale dichiaratamente parziale, su un impianto che cumulato vale 14,05 MWp e che presenta una convergenza piena di indici di frazionamento (soggetto unico, contiguita, cronologia, punto di connessione condiviso Blu-Verde).

Il mio giudizio sulla dimensione: D3 non e un veto, e il profilo V001 resta in Lettura A, sotto soglia, perche l’autorita competente ha ricondotto a PAS e i titoli si sono stabilizzati con la pubblicazione sul BUR e il decorso dei 120 giorni di opposizione. Ma e una delle condizioni piu qualificanti dell’operazione: chi compra non rileva un titolo blindato, rileva un titolo che ha retto e che va presidiato con un parere legale indipendente sulla tenuta del regime e con la chiusura documentata del fronte contenzioso TAR. Su questo non transigo: il prezzo del progetto autorizzato non si paga finche il regime PAS non e confermato come non riapribile.

Corrado Falqui, Avvocato Amministrativista Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Legale, Agente A1

Relazione professionale, Dimensione D4, Tecnica e impiantistica

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D4, tecnica e impiantistica (dimensionamento, producibilita, configurazione) Professionista: Gloria Rivetti, Ingegnere di Impianto (Agente A6, nucleo Tecnico) Modalita: offensiva, lato acquirente Base probatoria: 15 schede su 15 documenti P1 della VDR (relazioni tecnico-descrittive ED_01, sintesi ED_04, specialistiche/producibilita ED_06, report PVSYST “Project.VCx” base e “R”), pipeline locale pdftotext -> modello linguistico, consolidato archivio/D4_consolidato.json

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato l’accertamento della solidita tecnica dell’impianto: stabilire se il cluster che si acquista e un progetto definito, congelato e producibile per quanto dichiarato, oppure un fascio di soluzioni progettuali alternative ancora da consolidare, su cui la base ricavi non e ancora poggiabile. La domanda che governa la mia analisi e quella che pongo sempre, perche e il mestiere: questa producibilita e stata misurata e ricostruita dai dati di sito, o e una resa da brochure? Non credo a un rendimento che non sia ancorato a un’unica configurazione autorizzata e a una stima probabilistica.

Resto nei confini di D4. Non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non emetto consulenza tecnica regolamentata: produco supporto decisionale per l’investitore. Dove la tecnica tocca la connessione (taglia, tensione, immissione) segnalo l’intersezione e attivo A5; dove tocca il layout sugli espianti olivi rimando a D6 (A12) senza invadere il merito.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto, SPV per SPV, le relazioni tecnico-descrittive (ED_01), le sintesi di progetto (ED_04), le relazioni specialistiche di producibilita (ED_06) e i report PVSYST nelle loro due famiglie (“base” e “R”). 15 documenti su 15 estratti, nessun OCR: erano PDF nativi, letti nelle prime 30 pagine, dove vivono i dati di targa, il layout, il bilancio energetico e le rese specifiche. La presenza di piu revisioni dello stesso documento (Giallo ED_01 revLeo e rev01, ED_06 e ED_06 rev01) e di due famiglie di PVSYST non e un dettaglio archivistico: e essa stessa il finding, e la tengo come tale.

Il quadro di targa che ho ricostruito e questo:

SPV	Potenza picco	Immissione	Struttura	Producibilita specifica
Blu	5,96 MWp	5,1 MW	fisso o tracker	1535-1741 kWh/kWp
Verde	5,96 MWp	5,1 MW	fisso o tracker	1535-1741 kWh/kWp
Giallo	2,21 MWp	2,2 MW	fisso o tracker	1548-1747 kWh/kWp
Cluster	~14,13 MWp	~12,4 MW	MT 20 kV	scarto interno ~13%

Annoto subito il dato strutturale: nessun sistema di accumulo (BESS). Tutte le relazioni e tutti i PVSYST riportano BESS assente. Il cluster e un impianto fotovoltaico a terra puro, malgrado l’etichetta di deal “FV+BESS” e la modalita di scoring fv_bess. Ne parlo alla sezione 5, perche e un nodo di coerenza con la tesi di investimento prima ancora che un fatto tecnico.

3. Il nodo tecnico: la doppia configurazione non consolidata, e perche conta

Questo e il cuore della mia relazione, ed e il punto su cui la presentazione del progetto e la realta documentale divergono.

Per ogni SPV la VDR non contiene un progetto, ma due soluzioni materialmente diverse, entrambe simulate, mai riconciliate in un unico esecutivo:

• Versione fissa (sheds): moduli Longi 585 / Trina 700 Wp bifacciali, struttura fissa, GCR 52,2%, ILR ~1,1, inverter SMA (MV Power Station 2660 / Sunny Central 760CP), resa specifica ~1535-1548 kWh/kWp. Su Blu vale circa 9.155 MWh/anno. E’ la versione descritta nelle relazioni tecniche ED_01/04/06.
• Versione tracker (report PVSYST “R”): moduli Risen 740 Wp bifacciali, tracker monoassiale N-S, GCR 47,7%, ILR ~1,05, inverter Huawei (SUN2000-330KTL-H1), resa specifica ~1741-1747 kWh/kWp. Su Blu circa 10.381 MWh/anno.

Tra le due soluzioni corre uno scarto di resa di circa il 13% (tracker vs fisso), e con esso cambiano modulo, struttura e inverter. Spiego perche, da ingegnere, questo non e un dettaglio di revisione ma un rischio aperto su due fronti, producibilita e CAPEX.

Sul fronte producibilita: la base ricavi di un investimento ventennale non puo poggiare su un range del 13%. 1535 e 1741 kWh/kWp non sono “circa lo stesso impianto con tolleranza”: sono due impianti diversi, con due profili di generazione, due curve di degrado e due regimi di manutenzione. Il tracker rende di piu sulla carta ma introduce parti mobili, consumi propri (derating per autoconsumo del tracker), manutenzione meccanica e un’esposizione a guasti che il fisso non ha. Il fisso, con GCR 52,2%, e penalizzato dall’ombreggiamento inter-fila, che lo stesso PVSYST segnala come elevato: e una densita di shed aggressiva che erode il PR reale. Chi compra deve sapere quale dei due profili sta acquistando, perche da quello discende il fatturato.

Sul fronte CAPEX: tracker e fisso non costano lo stesso. Un tracker monoassiale aggiunge struttura, motorizzazione e manutenzione che il fisso non porta. Finche la configurazione non e congelata, il costo dell’impianto resta indeterminato, e questo si propaga direttamente in D7 (business plan, A8), dove il CAPEX impianto e gia assente. Una doppia config non consolidata non e quindi solo un problema tecnico: e un buco a monte della valutazione economica.

Aggiungo il mismatch inverter come prova interna che la progettazione non e congelata: le relazioni parlano SMA, i PVSYST parlano Huawei. Non e un refuso isolato, e il sintomo coerente di un progetto che esiste in due varianti parallele. A questo si somma una incongruenza di potenza auto-segnalata nella ED_04 di Blu (la relazione stessa segnala una “incongruenza tecnica tra la potenza complessiva” dei componenti): puo essere un mismatch stringhe/inverter o un refuso di revisione, ma in offensiva lo tratto come da chiarire, non come trascurabile.

In modalita offensiva, la mia regola e ricalcolare al peggiore scenario credibile. Qui il peggiore scenario credibile e che si acquisti, e si paghi, sulla resa tracker (la piu alta) un impianto che verra costruito fisso (la piu bassa), incassando il 13% in meno di producibilita rispetto al prezzo pagato. Non ho prova che sia cosi: ho prova che il documento non lo esclude. E’ esattamente questo che rende il rilievo pieno.

4. L’assenza di P50/P90, e perche indebolisce il business case

Il secondo nodo, intrecciato al primo. Nessun documento della VDR riporta una stima probabilistica P50/P90. La producibilita e data come valore puntuale, non come intervallo di confidenza. A questo si aggiunge una discrepanza che non ho potuto riconciliare: la relazione di producibilita ED_06 di Verde indica 1.181,68 kWh/kWp, una resa nettamente piu bassa dei 1535-1741 kWh/kWp dei PVSYST. Tre numeri per la stessa cosa (1.181 ED_06, 1535 fisso, 1741 tracker), senza una gerarchia documentata che dica quale governa.

Spiego perche l’assenza di P50/P90 indebolisce il business case, e non e una pedanteria da ingegnere. Un valore puntuale di producibilita e un’affermazione senza incertezza dichiarata: non dice quanta probabilita ci sia di stare sotto quel numero in un anno qualsiasi. Un finanziatore, e un investitore prudente, non sottoscrive un ventennale sul P50 ottimistico: dimensiona il debito e i covenant sul P90, cioe sulla resa che viene superata nel 90% degli anni. Senza la curva probabilistica, la base ricavi e un punto sospeso nel vuoto, e qualunque business plan costruito sopra eredita quella fragilita. In assenza totale del business plan (D7, gia rilievo rosso di A8), questo dato diventa critico da consolidare prima ancora di poter discutere i numeri economici: non si puo valutare cio che non ha un intervallo di confidenza.

Tengo ferma la mia soglia: senza una producibilita verificabile e ancorata a un’unica configurazione e a una stima P50/P90, non chiudo D4 come solido. Non e severita: e il rifiuto di promuovere a fatto una resa da brochure.

5. BESS assente: coerenza con la tesi di investimento

Lo isolo perche e di natura diversa dai due nodi sopra. Tecnicamente, l’assenza di accumulo non e un difetto: un FV a terra puro su area Db idonea e un impianto legittimo e ben tipizzato, e non porta in se alcun rischio tecnico. Il punto e di coerenza, non di ingegneria. Se l’acquirente si attendeva un FV+BESS (come suggeriscono l’etichetta del deal e la modalita di scoring), la taglia e lo storage vanno rinegoziati, perche quello che la VDR descrive e altro. Le note cliente collocano l’accumulo come leva futura (BESS di taglia rilevante sul terreno industriale mantenuto, ~23,38 ha Db/Da idoneo), non come parte dell’impianto attuale. Lo registro cosi: nessun rischio tecnico, ma un fatto di coerenza con la tesi che il Tavolo deve far emergere esplicitamente.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

I rilievi sotto sono gia conformi a tools/rilievo.schema.json e confluiti in rilievi aggregati. Li riporto per tracciabilita; il razionale di ciascuno e nelle sezioni 3-5.

Rilievo	Oggetto	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A6-D4-20260604-001	Impianto: doppia config non consolidata + no P50/P90	giallo	62	0.72	nessuno
A6-D4-20260604-002	BESS assente (coerenza tesi, no rischio tecnico)	verde	65	0.90	nessuno

La confidenza sul primo rilievo (0,72) riflette onestamente che ho letto le prime 30 pagine di 15 documenti e che la doppia famiglia di PVSYST mi lascia un margine: il fatto e accertato, la configurazione definitiva no. Sul secondo, la confidenza alta (0,90) riflette che l’assenza di BESS e univoca su tutte le fonti. Non propongo alcun veto: D4 non integra la regola di riconoscimento misurabile di un V001-V007. Il rischio tecnico qui non e di blocco, e di producibilita e CAPEX non ancora affidabili, che e cosa diversa da un veto.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Qual e la configurazione definitiva e coerente col titolo PAS: fissa con inverter SMA o tracker con inverter Huawei? Fornire il progetto as-built/esecutivo unico per i 3 SPV. 2. Producibilita: fornire il PVSYST definitivo con P50/P90 e riconciliare lo scarto della ED_06 di Verde (1.181 kWh/kWp) rispetto ai PVSYST (1535-1741 kWh/kWp). 3. Chiarire l’incongruenza di potenza auto-segnalata nella ED_04 di Blu. 4. Confermare l’assenza di BESS nell’impianto attuale e l’eventuale predisposizione futura (spazio, connessione, taglia attesa). 5. Coerenza del layout con gli espianti olivi autorizzati e con il tracciato cavidotto (cross D6/D2).

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Progetto esecutivo unico e congelato per ciascun SPV, coerente con il titolo autorizzativo. 2. PVSYST definitivo con resa P50/P90 recepito nel business plan (D7). 3. Distinta componenti (moduli, inverter, strutture) coerente tra relazioni, PVSYST e computo metrico.

8. Conclusione

Il cluster e tecnicamente definito ma non congelato: 14,13 MWp di picco, ~12,4 MW in immissione, MT 20 kV, su area idonea, ben tipizzato come FV a terra. Ma poggia su due configurazioni progettuali alternative non riconciliate (fissa con SMA contro tracker con Huawei, ~13% di scarto di resa), su un mismatch inverter che ne e la prova, e su una producibilita data come valore puntuale senza alcuna stima P50/P90, con una discrepanza interna (ED_06 1.181 contro PVSYST 1535-1741) ancora aperta.

Il mio giudizio: D4 non e un veto, ma e una delle condizioni piu pesanti sul lato producibilita e CAPEX dell’intera operazione. Non si paga il prezzo su una resa che non e ancorata a un’unica configurazione autorizzata e a un P50/P90 misurato. Finche l’esecutivo non e unico e congelato, e la curva probabilistica non e in mano all’acquirente e recepita nel business plan, la base ricavi resta un’affermazione, non un fatto. Su questo, da ingegnere, non transigo.

Gloria Rivetti, Ingegnere di Impianto Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Tecnico, Agente A6

Relazione professionale, Dimensione D5, Disponibilita dei terreni

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D5, disponibilita e diritti reali sui terreni Professionista: Tullio Maffei, Avvocato Immobiliarista (Agente A3, nucleo Legale) Modalita: offensiva, lato acquirente Data: 4 giugno 2026 Base probatoria: 47 schede su 50 documenti contrattuali estratti dalla VDR (cartelle 03 CONTRATTI, 05 CDU, 07 TITOLI), consolidato archivio/D5_consolidato.json

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato l’accertamento dei diritti reali sui terreni del cluster: stabilire se l’acquirente, al closing, acquisisce un compendio fondiario effettivamente disponibile e coerente con il layout autorizzato, oppure un fascio di aspettative contrattuali ancora da perfezionare. La domanda che governa la mia analisi e una sola, e la pongo come la pongo sempre: questo progetto e venduto come ready to build; i diritti sui terreni sono all’altezza di quella qualifica?

Resto nei confini di D5. Non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non emetto parere legale regolamentato: produco supporto decisionale per l’investitore. Dove la titolarita del diritto tocca la catena societaria o il nesso titolo-terreno, segnalo l’intersezione e attivo i colleghi competenti (A2 societario, A1 autorizzativo) senza invadere il loro merito.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto, terreno per terreno, i contratti preliminari, gli accordi modificativi, i certificati di destinazione urbanistica e gli elenchi particellari: 15 preliminari, 27 atti modificativi (uno o due per terreno), 3 CDU. Tre documenti non si sono lasciati estrarre dalla pipeline (i preliminari Proprietario 02 e Proprietario 13, un accordo modificativo Proprietario 08), ma i relativi terreni risultano coperti dalle schede correlate dello stesso compendio: la lacuna e documentale, non sostanziale. Ventotto documenti erano scansioni firmate, lette via OCR locale: ho trattato come sospette le date anomale (es. “Proprietario 18 16/04/2014”, verosimile 2024) e non le ho promosse a fatto.

3. La struttura del diritto, e perche conta

Questo e il cuore della mia relazione, ed e il punto su cui la presentazione commerciale e la realta documentale divergono.

La disponibilita dei terreni dei tre SPV non poggia su contratti definitivi ne su diritti di superficie costituiti. Poggia su una cascata di tre atti che si ripete, con poche varianti, su quasi ogni terreno:

1. Contratto preliminare (marzo-maggio 2023), firmato per l’acquirente da Amministratore demo (AU di Solaria Sviluppo) o da procuratore Francesco. Termine per le condizioni sospensive al 30/05/2024, definitivo “entro sei mesi, prorogabili”.
2. Primo Accordo Modificativo (aprile 2024), firmato da Proprietario 06: termine spostato al 31/01/2025, durata estesa “da sei a ventiquattro mesi”.
3. Secondo Accordo Modificativo (gennaio-maggio 2025), firmato dal procuratore speciale un procuratore: termine al 31/12/2025, con facolta di proroga al 31/12/2026.

Il dato che fisso a verbale: a oltre due anni dal preliminare, e dopo due proroghe successive, i contratti definitivi non risultano stipulati. Per me un preliminare non e un diritto. E una promessa di contrarre, azionabile (art. 2932 c.c.) ma non equivalente alla proprieta o al diritto di superficie che un impianto con vita utile ventennale richiede. Chi acquista un progetto RTB non sta pagando per la facolta di chiedere a un giudice di trasferire il fondo: sta pagando per il fondo. Qui quel passaggio non e ancora avvenuto.

Questa e, nel mio mestiere, la contraddizione tipica: la maturita reale del deal e inferiore a quella dichiarata. Il pattern ha un nome nel nostro framework, V005 (ready-to-build su terreni preliminari), e l’ho considerato come veto.

4. Perche NON propongo V005 come veto (e cosa propongo invece)

Qui applico la mia soglia di confidenza, che e la parte di giudizio piu delicata e che voglio motivare per esteso, perche e ne piu ne meno il razionale che chiedo al Tavolo di poter difendere.

V005 scatta quando la disponibilita fondiaria e strutturalmente incerta. Non e questo il caso, per tre ragioni documentate:

• I preliminari sono validi e correnti, non scaduti: i termini sono stati prorogati per via pattizia fino al 31/12/2025 (opzione 2026). Il diritto a ottenere il definitivo esiste ed e vivo.
• Le condizioni sospensive sono in larga parte avverate. Le condizioni dei preliminari (idoneita del terreno e del progetto, accettazione del preventivo di connessione entro 60.000 euro per MW, ottenimento dei titoli) risultano oggi soddisfatte: PAS rilasciata, VIA esclusa, paesaggistica favorevole. Tolte le condizioni, i definitivi sono stipulabili, non bloccati.
• Esiste un percorso documentato verso il definitivo. La mia stessa regola di condotta dice che non chiudo V005 come certezza quando un percorso vincolante verso il definitivo e tracciabile. Qui lo e.

Per questo declasso V005 da veto a forte condizione precedente al closing. Tengo pero ferma la cautela che mi impone la modalita offensiva: in offensiva il preliminare e un rischio pieno, non un dettaglio formale, e chi compra non deve pagare il prezzo del RTB finche i definitivi non sono in mano. Il rischio non sparisce: cambia natura, da veto a condizione sospensiva del prezzo e del closing.

Annoto, e lo dico chiaramente al Tavolo: questo elemento e parte del substrato di un altro nodo, V001 (frazionamento). I tre SPV insistono su un compendio contiguo e fanno capo a un unico veicolo. Il dato fondiario alimenta quel ragionamento, ma la qualificazione di V001 non e mia: la rimetto ad A1, R1 e all’Aula.

5. Rischi specifici che mi preoccupano

1. Frazionamento proprietario e rischio di hold-up. Piu compendi sono in capo a eredita con piu comproprietari: Proprietario 26 (5), Proprietario 15 (3), Proprietario 09 (3), e soprattutto Proprietario 19-Proprietario 10-Proprietario 08 (7 comproprietari). Basta uno che non stipuli per bloccare o costringere a riperimetrare il lotto. In sede di definitivo questo e il punto dove il prezzo del fondo puo essere rinegoziato a leva, e il fondo oggi vale di piu proprio perche autorizzato.
2. Catena di firmatari e procure da verificare. Preliminari firmati da Amministratore demo o procuratore, primi AM da Proprietario 06, secondi AM da procuratore con procura speciale del 15/01/2025; lato proprieta compaiono rappresentanti (Proprietario 01 per Proprietario 16, Proprietario 14 per Proprietario 17). I poteri di firma di Proprietario 05 e procuratore e la validita delle procure vanno provati con l’atto, non presunti. E un rischio legale che interseca D8 (A2).
3. Copertura del layout di Giallo. Per il lotto Giallo ho mappato solo due contratti (Proprietario 07, Proprietario 21). Devo verificare che i mappali opzionati coprano integralmente il layout autorizzato: resta una domanda aperta.
4. Allungamento dei termini. La durata e passata “da sei a ventiquattro mesi”: segnala che i definitivi sono attesi solo dopo il consolidamento autorizzativo. Coerente con la prassi, ma espone a rinegoziazione di prezzo.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

I rilievi sotto sono gia conformi a tools/rilievo.schema.json e confluiti in rilievi aggregati. Li riporto per tracciabilita; il razionale di ciascuno e nelle sezioni 3-5.

Rilievo	SPV	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A3-D5-20260604-001	Verde	giallo	46	0.85	V005 considerato, sotto soglia
A3-D5-20260604-002	Blu	giallo	45	0.85	V005 considerato, sotto soglia
A3-D5-20260604-003	Giallo	giallo	48	0.70	domanda aperta su copertura layout

La confidenza piu bassa su Giallo (0.70) riflette onestamente che ho meno contratti mappati su quel lotto, non un giudizio piu severo.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Stato di stipula dei definitivi per ciascun terreno dei 3 SPV: quanti firmati, quanti pendenti. 2. Validita e portata delle procure speciali di Proprietario 05 Donato e un procuratore. 3. Per i compendi in comproprieta (Proprietario 26, Proprietario 15, Proprietario 09, Proprietario 19-Proprietario 10-Proprietario 08): adesione scritta di tutti i comproprietari. 4. Copertura completa del layout di Giallo (mappali sufficienti rispetto al progetto). 5. CDU aggiornati e non scaduti alla data del closing.

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Stipula dei contratti definitivi (compravendita o diritto di superficie) su tutti i mappali dei 3 SPV. 2. Prova dei poteri di firma (procure) di chi sottoscrive per l’acquirente. 3. Conferma scritta dell’adesione di tutti i comproprietari nelle eredita.

8. Conclusione

La disponibilita fondiaria del cluster e contrattualmente presidiata ma non perfezionata: preliminari validi, condizioni avverate, percorso verso il definitivo aperto, ma definitivi non ancora stipulati a oltre due anni e dopo due proroghe. Non e una disponibilita “piena” nel senso che la qualifica RTB pretenderebbe, e in modalita offensiva non avallo quella qualifica.

Il mio giudizio: D5 non e un veto, ma e una delle condizioni piu pesanti dell’intera operazione. Il prezzo non si paga al valore RTB finche i definitivi non sono in mano all’acquirente, con la prova delle procure e l’adesione di tutti i comproprietari. Su questo non transigo.

Tullio Maffei, Avvocato Immobiliarista Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Legale, Agente A3

Relazione professionale, Dimensione D6, Profilo ambientale

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D6, ambientale e agronomica, profilo AMBIENTALE (VIA/screening, terre e rocce, Natura 2000, acque) Professionista: Remo Bacchetti, Specialista Ambientale (Agente A12, nucleo Collaterale, owner ambientale) Modalita: offensiva, lato acquirente Base probatoria: 24 schede su 25 documenti P1 della VDR (studio preliminare ambientale SIA ED.01, impatti cumulati INT_03/INT_3, sistema GARDEN INT_08, terre e rocce INT_11, relazioni idrologiche/PTA, pareri ARPA/AdB), consolidato archivio/D6_consolidato.json. Pipeline locale pipeline OCR + modello linguistico, i 3 documenti enormi (SIA 174 pag, GARDEN 203 pag, impatti cumulati 365 pag) letti testa+coda.

Nota di perimetro: questo capitolo D6 e condiviso. Il collega agronomo A11, Selma Ughetti, firma separatamente il profilo agronomico (uliveti L.R. 14/2007, monumentalita olivi su Verde, qualita del suolo). Io tratto il profilo ambientale. Dove i due profili si toccano, segnalo l’intersezione e rimetto il merito agronomico ad A11.

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato l’accertamento del profilo ambientale del cluster: stabilire se questo impianto, su un compendio agricolo di Puglia che tocca reticolo idrografico, zone di protezione idrogeologica e un cavidotto lungo oltre dieci chilometri, ha un fascicolo ambientale che regge davvero, oppure una compatibilita dichiarata e costruita per prescrizioni che lascia rischi aperti a valle del closing. La domanda che governa la mia analisi e una sola, e la pongo come la pongo sempre, da custode del vincolo: la compatibilita ambientale di questo impianto e accertata sugli atti, o e presunta su relazioni di parte?

Resto nei confini di D6, profilo ambientale. Non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non interrogo il motore geo (lo fa A7), non emetto parere ambientale regolamentato: produco supporto decisionale per l’investitore. Il vincolo paesaggistico cartografico l’ha gia mappato A7 (D1), e io leggo i suoi rilievi; il merito agronomico degli uliveti lo lascio ad A11. Dove il tema ambientale tocca l’iter autorizzativo attivo A1, dove tocca le opere elettriche e il cavidotto raccordo con A5.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto, tema per tema, lo studio preliminare ambientale (SIA ED.01), le relazioni sugli impatti cumulati entro 5 km (INT_03/INT_3), il sistema di mitigazione GARDEN (INT_08), la relazione terre e rocce da scavo (INT_11), le relazioni idrologiche e di compatibilita con il Piano di Tutela delle Acque, i pareri di ARPA Puglia e dell’Autorita di Bacino. Dei tre documenti enormi (SIA, GARDEN, impatti cumulati) la scheda copre inquadramento e conclusioni, non il corpo centrale di calcolo: l’esito (compatibilita, impatti cumulativi nulli nel buffer, consumo di suolo) lo considero affidabile, ma il dettaglio numerico resta nei documenti e non lo promuovo a fatto verificato da me.

Una lacuna documentale la fisso a verbale: l’ED_02 idrologica del lotto Giallo e un file VDR difettoso (pdfinfo non legge le pagine, vuoto anche dopo OCR). E la seconda lacuna su Giallo dopo l’ED_03 asseverazione (cfr. D3, A1). Non e una lacuna che inficia l’esito generale, ma e una copia da pretendere integra prima del closing.

3. Il nodo ambientale, e perche conta: l’esclusione dalla VIA

Questo e il cuore della mia relazione, ed e il punto su cui, per una volta in questa operazione, la documentazione lavora a favore dell’acquirente.

La verifica di assoggettabilita a VIA si e conclusa con esclusione, determina dirigenziale 341/2025 (cfr. D3). Il cumulo rilevante per la soglia, Blu piu Verde, e di 10,20 MW, e l’autorita competente ha ritenuto che non occorresse la procedura di valutazione di impatto ambientale piena, fermandosi allo screening con esito di esclusione e prescrizioni.

Per me questo e un punto di forza reale, non una formalita, e voglio motivare perche. In modalita offensiva io tratto l’assenza di VIA con sospetto, perche uno screening gestito in modo non coerente con il quadro statale e una bandiera rossa classica: il frazionamento del progetto per stare sotto soglia e l’elusione che il mio mestiere cerca per prima. Qui pero l’esclusione non e una scorciatoia procedurale. E un esito motivato, raggiunto a valle di un round di integrazioni richiesto da ARPA Puglia (parere del 02/09/2024), che aveva segnalato tre cose precise: rischio di assoggettamento a VIA, mancata valutazione dell’impatto cumulativo sul consumo di suolo, incompletezza nella gestione di terre e rocce. Questi rilievi sono stati superati con integrazioni e nota di ottemperanza. L’autorita ha guardato il cumulo, lo ha valutato, e ha escluso.

La conseguenza tecnica che traggo, e che mi preme dichiarare al Tavolo, e questa: dal lato ambientale il veto V002 (sito in area non idonea) non scatta e non lo propongo. Il sito non interseca un vincolo ambientale ostativo accertato; la VIA non e stata negata ne condiziona negativamente il titolo, e l’esclusione 341/2025 e un fatto agli atti, non una presunzione. Lo stesso A7 (owner D1) non rileva alcun V002 sul versante paesaggistico: le autorizzazioni paesaggistiche sono favorevoli con prescrizioni per tutti e tre i lotti. Su questo punto la confidenza e alta e il giudizio e fermo: il profilo ambientale non e ostativo.

Aggiungo, perche e onesto dirlo, che la compatibilita e “costruita per prescrizioni”. Il fascicolo ha richiesto piu passaggi, ARPA ha dovuto chiedere integrazioni, e l’esito positivo arriva con un carico prescrittivo ampio (DD 341/2025 con 17 prescrizioni, piu PTA, AdB, paesaggistica). Compatibile non vuol dire indolore: vuol dire ottemperabile a un costo e con un programma pluriennale. Quel costo va quantificato, e lo rimando al modello economico (D7, A8).

4. Cosa resta aperto: terre e rocce, reticolo idrografico, Natura 2000

Se l’esclusione VIA chiude il rischio strutturale, restano tre nodi tecnici aperti che in offensiva non concedo come risolti sulla sola dichiarazione di parte.

a) Terre e rocce da scavo (INT_11). Gli scavi per i cavidotti e i livellamenti generano terre da gestire. ARPA aveva rilevato l’incompletezza della gestione, poi integrata, ma il tema non e di mera carta: la caratterizzazione chimica del terreno e il bilancio scavi possono produrre oneri di smaltimento delle eccedenze non banali, e un rischio di costi imprevisti se la caratterizzazione restituisce parametri fuori soglia. Questo e un impatto diretto su CAPEX (verso D7). Non accetto il piano terre e rocce come compatibile finche non e quantificato.

b) Zone a Protezione Speciale Idrogeologica di tipo B (ZPSI B) e reticolo idrografico. I lotti ricadono in ZPSI B: questo impone restrizioni severe sul regime idrico, l’obbligo di mantenere la permeabilita del suolo e la ricarica di falda, e fondazioni puntuali senza calcestruzzo e senza impermeabilizzazione. I pareri PTA sono favorevoli o compatibili con prescrizioni, ma queste non sono parole: sono vincoli tecnici reali sulla soluzione di ancoraggio dell’impianto. Vanno verificati per coerenza con il progetto strutturale (cross D4, A6) e per i costi (cross D7). Sul fronte idraulico, le aree sono lambite dal reticolo idrografico e da fasce di rispetto; l’Autorita di Bacino impone la collocazione fuori dalle aree allagabili T200. L’ED_02 di Blu dichiara area non in pericolosita ma lambita da reticolo. Per Giallo, come detto, l’ED_02 idrologica e illeggibile: copia integra da pretendere.

c) Cavidotto e ZSC Murgia (Natura 2000). Qui ho il rilievo che piu mi inquieta, ed e una contraddizione documentale. Le relazioni di campo (GARDEN, agronomiche) concludono che i campi non interferiscono con le aree protette, le quali distano in misura considerevole dai lotti. Ma l’istanza di VIA dichiara una interferenza del cavidotto (PoC 10,881 km) con la ZSC Murgia SE (cfr. il rilievo geo A7-D1-002). E manca agli atti l’evidenza di una valutazione di incidenza (VINCA) sul tracciato del cavidotto. Applico qui la regola della mia categoria: l’assenza del documento non e assenza dell’impatto. Un’opera lineare che attraversa o lambisce un sito Natura 2000 richiede la valutazione di incidenza per legge; se la VINCA non e agli atti, io non dichiaro l’interferenza superata, la tengo come domanda aperta a confidenza dichiarata. E un approfondimento obbligatorio prima del closing, non un dettaglio.

Annoto, per dovere di completezza e per non invadere il merito altrui, che il quarto nodo di questo capitolo, gli olivi con caratteristiche di monumentalita segnalati sul lotto Verde (ED_10) in tensione con la dichiarazione paesaggistica di non monumentalita, e profilo agronomico: lo firma A11. Lo cito perche e parte dello stesso fascicolo e perche una monumentalita accertata attiverebbe tutele rafforzate L.R. 14/2007 con possibile riperimetrazione del layout, ma il giudizio di merito e suo, non mio.

5. Rischi specifici che mi preoccupano

1. Compatibilita “costruita per prescrizioni”. L’esito e positivo, ma e arrivato a valle di rilievi ARPA e con un programma di ottemperanza ampio. Il rischio non e il diniego, e il costo e l’onere gestionale pluriennale dell’ottemperanza non quantificato (DD 341/2025, PTA, AdB, paesaggistica, GARDEN). E un rischio che si scarica su D7.
2. VINCA del cavidotto mancante. Un’interferenza con ZSC dichiarata in istanza VIA e non chiusa da una valutazione di incidenza agli atti e il mio rischio ambientale residuo piu serio. Sospende, in linea di principio, la cantierabilita del tratto interferente.
3. Terre e rocce non quantificate. La caratterizzazione chimica puo restituire sorprese; il bilancio scavi e i costi di smaltimento sono una leva di CAPEX imprevisto.
4. ZPSI B come vincolo costruttivo. Le fondazioni puntuali senza calcestruzzo non sono una formula: condizionano la soluzione strutturale e i costi. Da verificare la coerenza effettiva del progetto con la prescrizione.
5. Consumo di suolo agricolo (circa 22,7 ha complessivi). Pur su area Db non di pregio e seminativo, e suolo agricolo sottratto: tema di accettabilita e reputazionale, potenziale leva per opposizioni locali. Mitigato dall’assenza di altri FER nel buffer 5 km e dal sistema GARDEN, ma non azzerato.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

I rilievi sotto sono gia conformi a tools/rilievo.schema.json e confluiti in rilievi aggregati. Li riporto per tracciabilita; il razionale di ciascuno e nelle sezioni 3-4. Nessuno propone veto: dal lato ambientale V002 non scatta.

Rilievo	Tema	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A12-D6-20260604-001	Fascicolo ambientale, VIA esclusa, impatti cumulativi nulli, PTA/idraulica	verde	66	0.80	nessuno
A12-D6-20260604-002	Olivi monumentali Verde (profilo agronomico, merito ad A11)	giallo	55	0.60	nessuno
A12-D6-20260604-003	Terre e rocce da scavo + ZPSI B fondazioni	giallo	58	0.65	nessuno

Sul versante ambientale, il rilievo cardine e il 001 (verde, confidenza 0.80): fascicolo completo, VIA esclusa, impatti cumulativi nel buffer 5 km nulli, compatibilita PTA e idraulica con prescrizioni. Il 003 (giallo, 0.65) tiene aperti terre e rocce e i vincoli costruttivi ZPSI. La confidenza 0.60 sul 002 riflette onestamente che il merito agronomico della monumentalita non e di mia competenza e attende la perizia. Il nodo cavidotto/VINCA e tracciato nel rilievo geo A7-D1-002 di Nestore Calandra, con il quale e in raccordo: io lo confermo come domanda aperta ambientale, non lo duplico.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Cavidotto e Natura 2000: esiste una valutazione di incidenza (VINCA) sul tracciato del cavidotto in corrispondenza della ZSC Murgia SE, conclusa positivamente, oppure una esclusione motivata? 2. Terre e rocce da scavo: piano di gestione, caratterizzazione chimica del terreno, bilancio scavi e stima dei costi di smaltimento delle eccedenze. 3. Ottemperanza prescrizioni: cronoprogramma e stima costi del programma complessivo (DD 341/2025, PTA, AdB, paesaggistica, GARDEN), verso il modello economico (D7). 4. ED_02 idrologica Giallo: copia integra del file VDR difettoso. 5. ZPSI B e fondazioni: conferma della coerenza tra la soluzione di ancoraggio del progetto e la prescrizione di fondazioni puntuali senza calcestruzzo.

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Valutazione di incidenza del cavidotto conclusa positivamente, oppure esclusione motivata agli atti. 2. Piano terre e rocce da scavo approvato e quantificato. 3. Quadro completo e quantificato delle prescrizioni ambientali, riflesso nel business plan (D7). 4. Risoluzione documentata del tema olivi monumentali su Verde (perizia ed eventuale autorizzazione L.R. 14/2007), in coordinamento con A11 che ne ha il merito.

8. Conclusione

Il profilo ambientale del cluster e solido nel risultato e ostativo in niente: la verifica di assoggettabilita a VIA si e chiusa con esclusione motivata (DD 341/2025, cumulo Blu piu Verde 10,20 MW), a valle dei rilievi ARPA sanati; gli impatti cumulativi nel buffer di 5 km sono nulli; la compatibilita con il Piano di Tutela delle Acque e con il quadro idraulico e accertata con prescrizioni. Dal lato ambientale V002 non scatta, e non lo propongo. Questo, in un’operazione dove altre dimensioni portano condizioni pesanti, e un punto di forza vero per l’acquirente.

Restano pero aperti tre nodi tecnici che in modalita offensiva non concedo sulla sola relazione di parte: la valutazione di incidenza del cavidotto sulla ZSC Murgia, che pretendo agli atti; il piano terre e rocce da quantificare; i vincoli costruttivi ZPSI B da verificare nel progetto. E resta un carico prescrittivo ampio, compatibile ma non gratuito, che si scarica sui costi e va riflesso nel business plan.

Il mio giudizio: D6, lato ambientale, non e un veto e non e un freno strutturale; e una compatibilita accertata con un programma di ottemperanza da quantificare e tre verifiche da chiudere prima del closing. Il fascicolo ambientale e il punto piu maturo di questo deal, ma maturo non vuol dire chiuso: la VINCA del cavidotto la voglio in mano prima che si scavi.

Remo Bacchetti, Specialista Ambientale Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Collaterale, Agente A12

Relazione professionale, Dimensione D6, Profilo agronomico

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D6, ambientale e agronomica, profilo AGRONOMICO (uso del suolo, oliveti, vocazione agricola) Professionista: Selma Ughetti, Agronomo (Agente A11, nucleo Collaterale) Modalita: offensiva, lato acquirente Data: 4 giugno 2026 Base probatoria: capitolo condiviso D6 archivio/D6-ambientale-agronomica.md (24/25 documenti P1 della VDR: relazioni agronomiche ED_10, SIA ED.01, sistema GARDEN INT_08, terre e rocce INT_11, pareri PTA/ARPA), consolidato archivio/D6_consolidato.json. Il profilo ambientale di D6 e firmato separatamente dal collega A12, Remo Bacchetti.

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato il profilo agronomico della dimensione D6: stabilire se il suolo che l’impianto sottrae sia suolo agricolo reale, che cosa accade agli oliveti presenti sui campi, e se questo progetto sia, sotto il profilo del rapporto impianto-coltura, un fotovoltaico a terra puro oppure un agrivoltaico con valenza colturale residua. La domanda che governa la mia lettura e quella che porto sempre al Tavolo: sotto i pannelli c’e o non c’e attivita agricola reale, e a quale costo per il suolo e per gli oliveti la si sottrae?

Lo dichiaro subito, perche cambia il peso della mia relazione: questo non e un deal agrivoltaico. Il progetto e un FV a terra puro (struttura fissa, moduli a terra, nessun piano colturale sotto i moduli, cfr. D4 e teaser). Il mio nucleo, Collaterale, e attivato in pieno solo sui deal agrivoltaici; qui il mio contributo non e quello di misurare una resa colturale sotto i pannelli, che non esiste, ma di leggere il profilo agronomico del sito sottratto all’agricoltura: vocazione dei suoli, oliveti, reversibilita. Resto nei confini di D6 profilo agronomico: non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non emetto parere agronomico regolamentato. Produco supporto decisionale.

Una precisazione di attribuzione che pretendo sia messa a verbale: i rilievi formali per lo scoring di D6 sono in capo ad A12 (A12-D6-001, A12-D6-002, A12-D6-003). Io non apro rilievi con ID nuovi: discuto il merito agronomico dei findings del capitolo, in particolare il nodo oliveti, e indico dove il mio giudizio agronomico sostiene o qualifica il rilievo di A12.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto, sul capitolo condiviso D6 e sulle schede da cui deriva, il materiale agronomico della VDR: le relazioni agronomiche dei tre lotti (in particolare la ED_10 di Verde), il censimento degli oliveti, l’inquadramento di uso del suolo del SIA ED.01, il sistema GARDEN come misura di gestione del verde, la relazione terre e rocce INT_11. I tre documenti enormi (SIA 174 pag, GARDEN 203 pag, impatti cumulati 365 pag) sono stati letti con strategia testa-coda dalla pipeline locale: per questi l’esito agronomico complessivo e affidabile, il dettaglio di calcolo resta nei documenti. Tratto come affidabili gli esiti, non i numeri di dettaglio che non ho potuto leggere riga per riga.

3. Vocazione agricola dei suoli, e perche conta

Il consumo di suolo del cluster e dimensionalmente rilevante: 19,58 ha sul blu-verde (Blu 9,18 ha, Verde 10,40 ha) piu 3,12 ha del Giallo, per un ordine di grandezza complessivo di circa 22,7 ha. Le colture prevalenti sono seminativo e seminativo arborato. Il suolo e classificato agricolo non di pregio, in zona urbanistica Db (insediamenti produttivi), idonea ex art. 20 D.Lgs 199/2021.

Qui faccio la distinzione che e propria del mio mestiere e che chiedo di non appiattire. “Agricolo non di pregio” e “zona Db” sono due qualificazioni che riducono il problema, ma non lo azzerano sotto il profilo agronomico. Resta suolo agricolo coltivato sottratto in modo non istantaneamente reversibile: il seminativo arborato, in particolare, non e terra nuda, e l’arborato e proprio dove vivono gli oliveti. La zona Db abbassa il conflitto urbanistico e l’idoneita ex 199/2021, ma non trasforma un seminativo in un suolo senza vocazione. Lo annoto come tema di accettabilita e di leva per opposizioni locali, coerente con quanto segnala il capitolo, e lo tengo distinto dal giudizio di compatibilita ambientale che e di A12.

Sul fronte agrivoltaico la mia conclusione e netta e va detta proprio perche siamo in offensiva: non c’e nessuna valenza agrivoltaica da valorizzare. Non esiste piano colturale sotto i moduli, non esiste resa attesa, non esiste monitoraggio agronomico. Chi presentasse questo progetto come “agricolo” perche insiste su suolo agricolo commetterebbe l’errore che il mio ruolo esiste per smascherare: la qualifica agrivoltaica si fonda sull’attivita colturale reale sotto i pannelli, non sulla provenienza agricola del terreno. Qui non c’e, e va detto senza ambiguita: e un FV a terra puro, e il suolo agricolo e sottratto, non condiviso.

4. Gli oliveti, il nodo agronomico centrale

Questo e il punto su cui la mia competenza incide di piu, ed e dove la documentazione presenta una contraddizione che non puo restare aperta al closing.

Il censimento degli oliveti sui tre lotti e: Blu 4 olivi (nessuno monumentale), Giallo 35 olivi (29 oggetto di svellimento e trapianto, autorizzazione ottenuta), Verde 50 olivi (6 esemplari oggetto di intervento). Su questi numeri la gestione e regolata dalla L.R. Puglia 14/2007, che tutela gli oliveti e disciplina espianto e reimpianto.

La criticita e una sola e la fisso a verbale: la relazione agronomica di Verde (ED_10) segnala la presenza di alberi con caratteristiche di MONUMENTALITA, mentre in sede paesaggistica gli olivi del compendio erano stati dichiarati “tutti non monumentali”. Le due affermazioni non possono coesistere. Sotto il profilo agronomico la differenza non e formale: un olivo monumentale ai sensi della L.R. 14/2007 attiva tutele rafforzate, lo spostamento e vincolato quando non vietato, e dove e ammesso richiede autorizzazione regionale specifica con prescrizioni stringenti di espianto e reimpianto (zolla, periodo, attecchimento garantito). Se anche un solo esemplare su Verde fosse confermato monumentale, due cose accadono: cambia il regime autorizzativo dell’intervento sull’oliveto, e puo cambiare il layout dell’impianto, perche l’olivo monumentale che non si puo spostare diventa un vincolo fisico attorno a cui il campo va riperimetrato.

Applico qui la mia soglia di confidenza, e la motivo perche e il razionale che chiedo di poter difendere. Non dichiaro la monumentalita accertata: ho una relazione agronomica (ED_10) che la segnala come caratteristica e una dichiarazione paesaggistica che la nega. Ho una contraddizione documentale, non una certezza. La mia regola di condotta mi impedisce di promuovere a fatto cio che e segnalato ma non perizziato. Quindi non chiudo, ma non minimizzo: tengo il tema a confidenza media e lo porto come domanda aperta vincolante, perche la posta, in caso di conferma, e un cambio di vincoli e di layout. Questo e esattamente il merito agronomico che sostiene il rilievo A12-D6-20260604-002 (olivi Verde, giallo, punteggio 55, confidenza 0,6): condivido la qualificazione di A12 e la rafforzo dal lato agronomico.

Sull’espianto-reimpianto del resto del censimento il quadro e piu tranquillo ma non azzerato: per Giallo le 29 piante a svellimento e trapianto hanno autorizzazione ottenuta, e questo e un fatto positivo. Resta che il trapianto di olivo, anche autorizzato, ha un rischio agronomico di attecchimento: una pianta espiantata e reimpiantata non e una pianta salva per definizione. Chiedo che l’autorizzazione sia accompagnata dalla prova del sito di reimpianto e da un impegno di mantenimento, perche il valore agronomico e paesaggistico degli olivi si conserva solo se le piante sopravvivono al trapianto.

5. Reversibilita e qualita del suolo nel tempo

Due elementi del capitolo toccano il mio profilo e li annoto perche incidono sulla qualita agronomica del suolo nel ciclo di vita e nel fine vita dell’impianto.

Primo, le prescrizioni idrogeologiche da ZPSI tipo B: fondazioni puntuali senza calcestruzzo e senza impermeabilizzazione, obbligo di mantenere permeabilita del suolo e ricarica di falda. Sotto il profilo agronomico questo e un dato favorevole alla reversibilita: un ancoraggio puntuale senza platee di calcestruzzo lascia il suolo nelle condizioni di tornare coltivabile a fine vita molto meglio di una fondazione continua. Lo valorizzo come elemento positivo per il suolo, distinto dal vincolo tecnico-strutturale che e di A6 e dall’idrogeologia che e di A12.

Secondo, le terre e rocce da scavo (INT_11) per cavidotti e livellamenti: il tema, che resta in capo ad A12 per il profilo ambientale e ad A8 per i costi, ha un riflesso agronomico nella movimentazione e nella ricollocazione dello strato superficiale del suolo. Chiedo che il piano di gestione preservi e ricollochi il topsoil agronomico, perche e lo strato fertile e la sua perdita compromette la coltivabilita residua e il ripristino agricolo finale.

Sul sistema GARDEN (filari, biodiversita, gestione del verde) la mia lettura agronomica e che sia una misura reale di mitigazione, non di facciata, ma va detto con onesta: e gestione del verde a corredo di un FV a terra, non e agricoltura produttiva sotto i moduli. Sostiene la compatibilita e la qualita paesaggistica del sito, comporta oneri di manutenzione pluriennale (verso D7), ma non sposta la natura del progetto da FV puro ad agrivoltaico.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

Non apro rilievi a mio ID: il profilo agronomico di D6 confluisce nei rilievi di A12, che sono il canale formale per lo scoring. Li richiamo per tracciabilita, indicando dove il mio giudizio agronomico li sostiene.

Rilievo (owner A12)	SPV	Gravita	Punteggio	Confidenza	Contributo agronomico A11
A12-D6-20260604-001	cluster	verde	66	0.80	Vocazione e consumo suolo agricolo (~22,7 ha, seminativo): sottrazione non di pregio ma reale
A12-D6-20260604-002	Verde	giallo	55	0.60	Nodo oliveti monumentali su Verde: rafforzo il rilievo dal lato agronomico
A12-D6-20260604-003	cluster	giallo	58	0.65	Terre e rocce: preservazione del topsoil agronomico

Dichiaro esplicitamente che non esistono rilievi a ID A11 in rilievi aggregati per questo deal, coerentemente con il fatto che il progetto non e agrivoltaico e il mio nucleo opera in contributo, non come owner di rilievo D6.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list), profilo agronomico: 1. Oliveti Verde: perizia agronomica indipendente sullo stato di monumentalita degli olivi che la ED_10 segnala, per sciogliere la contraddizione con la dichiarazione paesaggistica. 2. Espianto-reimpianto: per le piante autorizzate al trapianto (29 su Giallo, esemplari su Verde), sito di reimpianto, protocollo di espianto e impegno di mantenimento e attecchimento. 3. Topsoil: nel piano terre e rocce, modalita di asportazione, accantonamento e ricollocazione dello strato fertile superficiale.

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di sostenere: 1. Risoluzione documentata del tema oliveti monumentali su Verde (perizia e, se confermata la monumentalita, autorizzazione regionale L.R. 14/2007 con eventuale riperimetrazione del layout). Questo CP coincide con quello di A12 e lo sottoscrivo dal lato agronomico. 2. Conferma che gli espianti autorizzati siano corredati di reimpianto effettivo e monitorato.

8. Conclusione

Sotto il profilo agronomico il Cluster Collemurgia e un fotovoltaico a terra puro su suolo agricolo non di pregio, senza alcuna valenza agrivoltaica: nessuna coltura sotto i moduli, nessuna resa, nessun monitoraggio. La sottrazione di circa 22,7 ha di seminativo e arborato e reale ma mitigata dalla classificazione del suolo, dalla zona Db, dall’assenza di altri FER nel buffer di 5 km, dal sistema GARDEN e da un ancoraggio puntuale che preserva la reversibilita.

Il vero nodo agronomico e uno solo, ed e l’oliveto: la contraddizione sulla monumentalita degli olivi su Verde va sciolta prima del closing, perche se confermata cambia il regime di tutela L.R. 14/2007 e potenzialmente il layout. Non lo dichiaro accertato, ma in offensiva non lo lascio passare come dettaglio: e una condizione precedente, non una formalita. Sul resto del censimento pretendo che l’espianto autorizzato sia un trapianto che sopravvive, non un numero su una pratica.

Il mio giudizio: il profilo agronomico non introduce un veto, conferma e rafforza i rilievi di A12 (gravita verde sul cluster, giallo sul nodo oliveti), e mette al closing la perizia sugli oliveti monumentali come la condizione agronomica su cui non transigo.

Selma Ughetti, Agronomo Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Collaterale, Agente A11

Relazione professionale, Dimensione D7, Economico-finanziaria

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D7, economico-finanziaria (CAPEX, OPEX, ricavi, struttura di capitale, IRR/DSCR) Professionista: Olga Tarsia, Analista Finanziario (Agente A8, nucleo Finanziario) Modalita: offensiva, lato acquirente Data: 4 giugno 2026 Base probatoria: capitolo archivio/D7-economico-finanziaria.md; 3 computi di costo presenti in VDR (dismissione e ripristino); dati di costo ricostruiti da D2 (connessione) e D5 (terreni); benchmark di dominio knowledge/fontiA8economici.md. Schede in archivio/D7/. Nessun business plan in VDR.

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato l’accertamento della sostenibilita economico-finanziaria del cluster: stabilire se un acquirente, al closing, compra un progetto i cui ritorni siano modellabili e difendibili, oppure un fascio di ricavi attesi che nessuno ha mai messo in un foglio. La domanda che governa la mia analisi e una sola, e la pongo come la pongo sempre: un IRR si ricostruisce dalle assunzioni del VDR, non si cita dalla brochure; qui le assunzioni dove sono?

Resto nei confini di D7. Non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non emetto raccomandazione di investimento regolamentata (MiFID II/TUF): produco supporto decisionale per l’investitore, la decisione resta sua. Dove il costo di una voce nasce in altra dimensione (la connessione e di A5 in D2, i terreni di A3 in D5, la producibilita di A6 in D4), ne registro l’incidenza sul lato costi e ricavi senza invadere il merito tecnico del collega.

Devo dirlo subito, perche e il punto attorno a cui ruota tutto il resto: la mia base probatoria primaria non esiste. La VDR non contiene business plan, modello finanziario, piano dei ricavi ne term sheet di finanziamento. Questo non rende la mia relazione vuota: la rende una relazione sulla lacuna. La lacuna e il finding.

2. Cosa ho esaminato (e cosa ho cercato senza trovare)

Ho cercato, una per una, le voci che compongono un caso d’investimento e ho separato cio che e documentato da cio che e assente.

Cio che e in VDR e quantificato: - Costi di dismissione e ripristino: tre computi metrici (Blu ~172.627 EUR, Verde ~172.627 EUR, Giallo ~65.550 EUR a 29,69 EUR/kWp), totale ~410.804 EUR. Coprono apparecchiature, strutture, prefabbricati, recinzione e videosorveglianza, e per Giallo l’aratura meccanica del terreno. Nessuna fideiussione o garanzia finanziaria correlata risulta citata nei computi. - Costi di connessione (da D2, A5): Blu ~286.000 EUR, Verde ~1.741.000 EUR, Giallo ~186.000 EUR, totale cluster ~2,2 M EUR, comprimibile a ~1,2 M autoeseguendo le opere con retrocessione TICA ~300K (A5-D2-001). Lavori COMPLESSI ex art. 10.1 TICA, soggetti a integrazione costi. - Costi del suolo (da D5, A3): canoni e prezzi dei preliminari non consolidati, oneri da definitivi ancora da stipulare, possibili rinegoziazioni di prezzo. Ordine di grandezza ~2,45-2,88 M EUR, non fermo.

Cio che ho cercato e NON ho trovato, e la cui assenza pesa piu di cio che ho trovato: - CAPEX d’impianto: nessun computo metrico estimativo dell’opera, nessun quadro economico. La voce piu grande di un FV utility, quella dei moduli, strutture, inverter, opere civili, e’ ignota. - OPEX di esercizio: nessuna stima di O&M, assicurazioni, canoni a regime, oneri. - Lato ricavi per intero: nessuna ipotesi di prezzo dell’energia (no PPA, no curva PUN, no capture price zonale, no tariffa incentivante), e dal lato tecnico nessuna stima P50/P90 (D4, A6). - Struttura di capitale: nessun rapporto debito/equity, nessun DSCR, nessuna sensitivity, nessun IRR.

Ho trattato come sospetta ogni tentazione di colmare questi vuoti con un benchmark spacciato per dato del deal. Non l’ho fatto: i benchmark di dominio servono a misurare l’incertezza, non a fabbricare un piano che il venditore non ha prodotto. La fonte_dossier del mio rilievo, dove riguarda il business plan, e’ deliberatamente nulla, perche il documento non c’e’. Lo metto a verbale espressamente.

3. La lacuna strutturale, e perche e dirimente per un acquirente

Questo e il cuore della mia relazione. In un investimento la dimensione economico-finanziaria e’ centrale: e’ la sintesi in cui ogni altra dimensione si traduce in euro e in rendimento. Qui quella sintesi non esiste, e l’assenza non e’ un dettaglio formale colmabile a closing con una mail: e’ il punto su cui un acquirente prudente non puo’ formare un giudizio di prezzo.

Lo spiego nei termini in cui lo direi al Tavolo. Senza business plan non si determinano quattro cose insieme, e tutte e quattro servono per decidere quanto pagare:

1. Il CAPEX complessivo, dunque l’esborso totale. Oggi conosco solo la connessione (~2,2 M, comprimibile a ~1,2 M) e la dismissione (~0,41 M). Per benchmark di dominio (fontiA8economici.md) un FV utility a terra si colloca indicativamente su ~0,6-0,9 M EUR/MW di CAPEX all-in: per ~14 MWp un ordine di grandezza ~8-12 M EUR. Lo scrivo come fascia di stima da confermare con documenti reali, non come numero di piano: non ho il computo dell’opera, e non lo invento.
2. Il profilo di ricavo, dunque il cash flow. Qui l’incertezza e’ doppia: la resa probabilistica e’ assente (manca P50/P90, D4) e il prezzo dell’energia non e’ mai ipotizzato. Un FV merchant nel Mezzogiorno e’ esposto a cattura e cannibalizzazione del prezzo zonale, un rischio che A4 segnala in D10 (esposizione prezzo non coperta, D10-001): senza una curva di prezzo qualsiasi ricavo e’ costruito sull’aria.
3. La struttura di capitale e il servizio del debito (debito/equity, DSCR): assenti del tutto.
4. Di conseguenza l’IRR, che non posso ricostruire perche mancano sia i costi sia i ricavi su cui poggerebbe. Non ho un IRR ottimistico da smontare: ho il vuoto al posto del modello.

Perche’ questo e’ dirimente per chi compra, e non per chi vende? Perche’ l’acquirente comprerebbe ricavi non modellati. In modalita’ offensiva questo e’ il maggiore ostacolo a un GO: non si paga al valore di un asset di cui non si conosce ne’ il costo di realizzazione ne’ la curva di ricavo. Il venditore puo’ permettersi di tenere il caso d’investimento nella propria testa; l’acquirente no, perche’ e’ lui che mette il capitale a rischio su numeri che non ha visto.

4. Perche NON propongo V003 (e cosa propongo invece)

Qui applico la mia soglia di confidenza, e la motivo per esteso perche’ e’ il razionale che chiedo al Tavolo di poter difendere.

V003 e’ il veto sul rendimento gonfiato: scatta quando un IRR o una producibilita’ dichiarati superano il range benchmark per tecnologia senza evidenza che lo motivi. Qui non lo propongo, per una ragione netta: non c’e’ alcun numero gonfiato da contestare, perche’ non c’e’ alcun numero. V003 presuppone un BP ottimistico da rimettere in riga; questo BP non esiste. Non posso eccepire un rendimento fuori range su un rendimento mai dichiarato.

Tengo pero’ ferma la cautela della modalita’ offensiva, e la traduco in un rilievo ROSSO a confidenza bassa. Non e’ una contraddizione: la gravita’ rosso misura quanto la lacuna pesa sulla decisione (massimo, e’ la dimensione di sintesi a essere cieca); la confidenza 0,45 misura quanto sono certa del giudizio economico-finanziario sui documenti, ed e’ deliberatamente sotto 0,5. Questo non e’ un caso: sotto 0,5 il gate del motore deterministico (R1a) segnala D7 come dimensione critica aperta, e tiene il verdetto complessivo a CONDIZIONATO finche’ la dimensione resta non valutabile. E’ esattamente il comportamento che voglio: l’assenza del modello non deve poter passare per “rischio assorbito”, deve restare visibile come gate.

In sintesi: non e’ un veto, perche’ non c’e’ contraddizione occulta. E’ un buco informativo dirimente, e va trattato come tale.

5. Rischi specifici che mi preoccupano

1. Il costo di connessione e’ pesante e ancora aperto. I ~2,2 M complessivi, di cui ~1,74 M concentrati sul solo Verde, sono lavori COMPLESSI con rischio di integrazione costi (cross D2, A5). Anche nello scenario favorevole (autoesecuzione a ~1,2 M + ~300K di retrocessione) resta una voce che da sola pesa su un CAPEX che non conosco: in rapporto a un CAPEX d’impianto stimato ~8-12 M, la connessione e’ un decimo abbondante dell’esborso, e proprio la parte ancora non definitiva. In offensiva la conto al lordo, allo scenario peggiore credibile, finche’ non e’ definitiva.
2. Fideiussione di dismissione non evidenziata. I computi quantificano il costo (~0,41 M) ma non risulta la garanzia finanziaria correlata, spesso richiesta dal titolo. E’ una passivita’ potenziale che un BP serio metterebbe a riserva: oggi non e’ ne’ modellata ne’ garantita.
3. Costi del suolo non consolidati. I prezzi dei preliminari non sono definitivi (D5, A3), e con compendi in comproprieta’ soggetti a hold-up il prezzo del fondo puo’ essere rinegoziato a leva proprio perche’ autorizzato. La voce terreni del CAPEX e’ quindi essa stessa un intervallo, non un numero.
4. Esposizione al prezzo non coperta. FV puro in zona ad alta penetrazione fotovoltaica del Mezzogiorno: senza PPA ne’ ipotesi di capture price, il lato ricavi e’ il piu’ fragile dell’intero caso (cross D10, A4). La tesi BESS futura del cliente potrebbe mitigare, ma e’ fuori dal perimetro dell’asset oggi in vendita e fuori da qualsiasi modello: non la conto come ricavo.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

Il rilievo sotto e’ gia’ conforme a tools/rilievo.schema.json e confluito in rilievi aggregati. Lo riporto per tracciabilita’; il razionale e’ nelle sezioni 3-5.

Rilievo	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A8-D7-20260604-001	rosso	34	0.45	nessuno (buco informativo, non contraddizione)

Contenuto: dimensione non valutabile per assenza di business plan. CAPEX d’impianto ignoto, ricavi senza P50/P90 ne’ prezzo. Disponibili solo costi di connessione (~2,2 M, comprimibile a ~1,2 M) e dismissione (~0,41 M); terreni ~2,45-2,88 M non consolidati. Confidenza < 0,5 per attivare il gate di dimensione critica aperta. fonte_dossier del business plan deliberatamente nulla: il documento non esiste. Domanda aperta: CAPEX impianto e curva ricavi. Condizione: business plan completo (sospensiva non derogabile).

La confidenza bassa (0,45) non e’ un’esitazione, e’ una scelta: riflette onestamente che non ho i documenti per esprimere un giudizio economico-finanziario pieno, ed e’ precisamente il segnale che tiene il gate aperto.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Business plan completo: CAPEX (computo metrico estimativo d’impianto e quadro economico), OPEX, struttura di capitale, rapporto debito/equity, IRR, DSCR, sensitivity su prezzo e producibilita’. 2. Curva ricavi: PPA o assunzioni di prezzo (PUN, capture price zonale), eventuali incentivi, con durata e controparte. 3. PVSYST P50/P90 definitivo come base ricavi (cross D4, A6). 4. Fideiussione di dismissione: esistenza, importo, beneficiario. 5. Costi di connessione definitivi e quantificazione del rischio integrazioni (cross D2, A5).

Condizione precedente al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Business plan completo e coerente con le evidenze tecniche (D4) e di costo (D2/D5), come condizione sospensiva non derogabile. Senza, la dimensione resta non valutabile e il verdetto non puo’ superare il CONDIZIONATO per gate critico. Su questo non transigo: e’ il punto in cui il prezzo prende forma, e non si firma un prezzo su un caso d’investimento che non e’ mai stato scritto.

8. Conclusione

La dimensione economico-finanziaria del cluster non e’ valutabile sui documenti, perche’ i documenti che la costituirebbero non sono nella VDR. Non ho un piano da contestare: ho l’assenza del piano da certificare. Conosco con ragionevole approssimazione solo tre voci di costo, connessione (~2,2 M), terreni (~2,45-2,88 M, non fermi) e dismissione (~0,41 M), e ignoro la voce piu’ grande, il CAPEX d’impianto (stima di benchmark ~8-12 M, da confermare), e l’intero lato ricavi.

Il mio giudizio: D7 non e’ un veto, perche’ non c’e’ contraddizione occulta da smontare. E’ la criticita’ aperta del dossier, un buco informativo dirimente che, in modalita’ offensiva, e’ il maggiore ostacolo a un GO. Lo registro come rilievo rosso a confidenza 0,45 perche’ il gate sulle dimensioni critiche tenga il verdetto a CONDIZIONATO finche’ un business plan completo, coerente con le evidenze tecniche e di costo, non sia in mano all’acquirente. Non si compra un rendimento che nessuno ha mai modellato. Su questo non transigo.

Olga Tarsia, Analista Finanziario Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Finanziario, Agente A8

Relazione professionale, Dimensione D8, Struttura societaria e legale

Deal: Cluster fotovoltaico Collemurgia 14 MW, SPV Giallo, Verde, Blu (veicolo unico Solaria Sviluppo S.r.l.) Dimensione: D8, struttura societaria, catena di controllo, titolarita del veicolo Professionista: Renata Vimercati, Avvocato Societario (Agente A2, nucleo Legale) Modalita: offensiva, lato acquirente Data: 4 giugno 2026 Base probatoria: 4 documenti P1 della VDR (visura camerale Solaria Sviluppo S.r.l. + 3 bundle ATTI_SOLARIA), pipeline locale pdftotext -> modello linguistico; schede in archivio/D8/, consolidato archivio/D8_consolidato.json

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1. Incarico e perimetro

Mi e stato affidato l’accertamento della struttura societaria del veicolo e della catena di controllo a monte: stabilire chi possiede davvero la societa che si vende, cosa contiene quel veicolo, e se quello che l’acquirente paga corrisponde a quello che riceve. Il mio metodo e sempre lo stesso: seguo la catena di controllo finche non trovo chi possiede davvero i titoli e i terreni, e non mi fermo prima. In un’operazione su SPV il rischio non e nel bilancio, e nella struttura. Un titolo intestato alla societa sbagliata, una quota gravata da un pegno che non emerge dalla narrazione del teaser, un anello di controllo non documentato: sono questi i difetti che fanno saltare una transazione, non i numeri di un conto economico di una societa peraltro inattiva.

Resto nei confini di D8. Non calcolo il verdetto, non aggrego altre dimensioni, non emetto parere legale regolamentato: produco supporto decisionale per l’investitore. La titolarita si prova con visure e atti del VDR, non si presume dalla narrazione commerciale. Dove la struttura societaria tocca l’autorizzativo, il fondiario o le fonti aperte, segnalo l’intersezione e attivo i colleghi competenti (A1 autorizzativo, A3 fondiario, A10 OSINT) senza invadere il loro merito.

2. Cosa ho esaminato

Ho letto la visura camerale di Solaria Sviluppo S.r.l. nella sua interezza: e la fonte piu affidabile per assetto proprietario e cariche attuali, ed e uno snapshot corrente. Ho poi esaminato i tre bundle ATTI_SOLARIA, raccolte di atti notarili (132 e 115 pagine i due maggiori), letti testa e coda dalla pipeline locale. 4 documenti su 4 estratti, nessun OCR necessario.

Dichiaro subito il limite, perche e un limite che pesa sul mio giudizio e non lo nascondo: la lettura testa e coda dei bundle e sufficiente a confermare denominazione, sede e amministratore, ma non garantisce di aver intercettato gli atti straordinari collocati nel corpo centrale delle raccolte: cessioni di quote, pegni su quote, garanzie a favore di finanziatori, aumenti di capitale. Un inventario completo richiede una lettura integrale mirata, che resta da fare prima del closing. Sotto la prova documentale, io non dichiaro pulita una struttura.

3. La correzione strutturale, e perche riqualifica l’intero dossier

Questo e il cuore della mia relazione, ed e un dato che corregge la rappresentazione con cui il deal e stato presentato.

I “tre SPV” Blu, Verde e Giallo non sono tre societa distinte. Sono tre progetti, tre PAS, di un’unica societa: Solaria Sviluppo S.r.l. Tutti i documenti riportano la stessa denominazione, lo stesso codice fiscale e partita IVA (00000000000), la stessa sede ((sede anonimizzata)) e lo stesso amministratore. La segmentazione Blu, Verde, Giallo e di progetto, non societaria. Chi ha letto il dossier come “tre veicoli” ha letto male: c’e un solo veicolo.

L’anagrafica che fisso a verbale dalla visura:

• Forma S.r.l.; capitale sociale 10.000 euro; costituita il 6 ottobre 2022.
• Sede in (sede anonimizzata).
• Socio unico Meridian Capital S.r.l., al 100 per cento.
• Amministratore e legale rappresentante Amministratore demo.
• Stato impresa: inattiva, nessuna attivita operativa avviata.

La catena di controllo che ho potuto ricostruire si ferma a Meridian Capital S.r.l. Sopra Meridian Capital, il titolare effettivo non e documentato in VDR. E qui che la mia diffidenza professionale si accende: la catena non e risolta finche non trovo l’UBO finale, e non l’ho trovato. Lo segnalo come domanda aperta, non come anello di buona fede.

4. Le tre implicazioni che chiedo al Tavolo di considerare

Prima implicazione, sulla qualificazione del deal. Il capitale sociale e 10.000 euro e l’impresa e inattiva. E normale per una SPV di sviluppo pre-costruzione, e non lo segnalo come patologia. Ma ne traggo una conseguenza che cambia la natura dell’operazione: si acquista un veicolo senza sostanza patrimoniale propria oltre ai progetti e alle autorizzazioni che contiene. E di fatto un deal su asset e autorizzazioni, vestito da share deal. Lo share deal qui non e un capriccio fiscale della controparte: e il meccanismo con cui le autorizzazioni intestate alla SPV passano all’acquirente senza voltura, restando in capo allo stesso soggetto giuridico. Questo e il pregio della struttura unica. Ma porta con se il rovescio: comprando le quote di Solaria Sviluppo si eredita tutto il passivo del veicolo, noto e ignoto, comprese le sopravvenienze e i gravami non emersi. In asset deal quel rischio si lascia indietro; in share deal lo si compra. La scelta tra le due strutture non e neutra e va decisa con cognizione, non subita.

Seconda implicazione, sull’unicita del soggetto e su V001. E il punto in cui la mia dimensione alimenta un nodo di altri. Il parere regionale del 30 maggio 2024 (cfr. D3) imponeva AU e VIA ministeriale se gli impianti fossero riconducibili al medesimo legale rappresentante, oltre che al medesimo punto di connessione e su particelle contigue. Oggi tutti e tre i presupposti della cumulazione risultano documentati: medesima societa e medesimo legale rappresentante (Solaria Sviluppo, Amministratore demo, e questo lo accerto io qui), medesimo punto di connessione (Blu e Verde su CP Noci con opere in comune, D2), particelle contigue (terreni confinanti a Serremonti, D3 e D5). Il fatto societario chiude il primo dei tre criteri di cumulazione, e lo chiude con prova documentale, non per inferenza. Voglio essere precisa su cosa e mio e cosa non lo e: io accerto un fatto ad alta confidenza, l’unicita del soggetto. La qualificazione di V001 come veto oppure come forte condizione non e mia: e materia dell’Aula e del capo squad. Io porto al Tavolo il mattone documentale, non la sentenza.

Terza implicazione, sulla non separabilita del rischio. Un’unica societa per tre PAS taglia in due sensi. Se l’acquisizione mira ai tre progetti insieme, l’unicita del veicolo agevola: un solo passaggio di quote, niente frammentazione. Ma se il regime PAS di Blu e Verde fosse contestato (V001), il rischio non e isolabile per progetto, perche fa capo allo stesso soggetto. Non si puo salvare Giallo amputando Blu e Verde: stanno nello stesso veicolo. Chi compra deve sapere che sta comprando un rischio che non puo compartimentare.

5. Rischi specifici che mi preoccupano

1. UBO a monte non documentato. Sopra Meridian Capital S.r.l. la catena si interrompe in VDR. In modalita offensiva non assumo buona fede: l’assetto proprietario di Meridian Capital e l’UBO finale vanno accertati via OSINT (cross D9, A10), anche per i profili antiriciclaggio, e vanno verificati gli eventuali collegamenti con i firmatari dei preliminari (Amministratore demo, procuratore, Proprietario 05), gia segnalati da A3 in D5. Un controllo apparente diverso dal controllo effettivo e proprio cio che cerco.
2. Atti straordinari non inventariati integralmente. I bundle ATTI_SOLARIA sono stati letti testa e coda. Nel corpo centrale possono annidarsi cessioni di quote, pegni su quote, garanzie ai finanziatori, aumenti di capitale, finanziamenti soci. Finche non li inventario integralmente, non posso escludere un pegno sulle quote che e esattamente il tipo di gravame che, in uno share deal, segue il veicolo nelle mani del compratore.
3. Coerenza con i firmatari dei preliminari. A3 mi ha passato in D5 una catena di firmatari e procure (Amministratore demo, procuratore, Proprietario 05, con procura speciale del 15 gennaio 2025) i cui poteri vanno provati con l’atto. La validita di quelle procure e la loro riconducibilita alla struttura di controllo di Solaria Sviluppo toccano la mia dimensione: un atto firmato da chi non aveva i poteri e un vizio che si trascina al closing.
4. Contenziosi sul veicolo. Oltre al ricorso TAR gia noto in D3, non ho elementi per escludere altre liti pendenti che coinvolgano Solaria Sviluppo o Meridian Capital. Senza visura aggiornata al closing e senza inventario degli atti, e una zona grigia che resta aperta.

6. Rilievi formali (per lo scoring R1a)

I rilievi sotto sono gia conformi a tools/rilievo.schema.json e confluiti in rilievi aggregati. Li riporto per tracciabilita; il razionale di ciascuno e nelle sezioni 3-5.

Rilievo	Oggetto	Gravita	Punteggio	Confidenza	Veto
A2-D8-20260604-001	Struttura societaria (veicolo unico, UBO e atti aperti)	giallo	62	0.70	nessuno proposto
A2-D8-20260604-002	Unicita societaria, alimenta V001 (cross D2/D3)	giallo/nota	50	0.85	substrato V001, qualificazione in Aula

La confidenza piu alta (0.85) sta sul fatto piu solido, l’unicita del soggetto: e accertato dalla visura, letta integralmente. La confidenza piu bassa (0.70) sulla struttura riflette onestamente che UBO e atti straordinari non sono ancora chiusi, non una valutazione piu severa.

Annoto, e lo dico chiaramente: non propongo V006. La mia regola e ferrea, e la rispetto anche quando la modalita offensiva mi spingerebbe ad abbassare la soglia. V006 scatta su un mismatch accertato tra intestatario dei titoli e SPV venduta. Qui le autorizzazioni risultano in capo alla stessa Solaria Sviluppo che si vende: non c’e mismatch, c’e anzi coincidenza. Senza la prova documentale di un disallineamento di titolarita, io V006 non lo chiudo. La struttura, su questo specifico profilo, regge.

7. Q-list e condizioni al closing

Da chiedere alla controparte (Q-list): 1. Titolare effettivo: assetto proprietario di Meridian Capital S.r.l. e UBO finale, con i collegamenti verso Amministratore demo, procuratore, Proprietario 05 (firmatari dei preliminari, D5). 2. Inventario completo degli atti straordinari in ATTI_SOLARIA (cessioni di quote, pegni, garanzie, aumenti di capitale, finanziamenti), con lettura integrale. 3. Pegni o gravami su quote a favore di banche o finanziatori: esistono? 4. Contenziosi: oltre al ricorso TAR (D3), eventuali liti pendenti che coinvolgano Solaria Sviluppo o Meridian Capital. 5. Struttura dell’operazione: share deal (acquisto quote Solaria Sviluppo) o asset deal (acquisto progetti)?

Condizioni precedenti al closing (CP) che chiedo di mettere a contratto: 1. Catena di controllo e UBO documentati e verificati, anche ai fini antiriciclaggio. 2. Visura aggiornata alla data del closing, con assenza di pegni o gravami non concordati sulle quote. 3. Inventario completo e clearance degli atti societari straordinari prima del closing.

8. Conclusione

La struttura societaria del cluster e semplice e lineare nella forma, ma non ancora trasparente nella sostanza: un solo veicolo, Solaria Sviluppo S.r.l., socio unico Meridian Capital, un amministratore, capitale esiguo e impresa inattiva. Su questo impianto formale non ho rilievi patologici, e non propongo veti. Ma la catena di controllo non e risolta sopra Meridian Capital, gli atti straordinari non sono inventariati, e l’operazione e di fatto un acquisto di asset e autorizzazioni vestito da share deal, con tutto il passivo del veicolo che segue chi compra le quote.

Il mio giudizio: D8 non e un veto, ma porta al Tavolo il fatto che chiude il primo criterio della cumulazione (unicita del soggetto), e che e parte del substrato di V001. La qualificazione di quel nodo non e mia. Cio che e mio, e su cui non transigo, e che la struttura non si dichiara pulita finche UBO e atti straordinari non sono documentati e finche la visura al closing non e libera da pegni sulle quote. Sotto quella prova, la lineata della struttura e apparenza, non certezza.

Renata Vimercati, Avvocato Societario Ultimate Big 5 Energy Squad, nucleo Legale, Agente A2